3 居住用地


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3 居住用地

3.1	布局准则
3.1.1	居住用地应相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团，规模标准应符合表3.1.1的规定。

居住用地分级规模表3.1.1

	居住区	小区	组团
户数（户）	13000～20000	3000～7000	300～1000
人口（人）	40000～60000	10000～20000	1000～3000

注：每户按照3.2人计算。

3.1.2	居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、气（味）、尘和噪声等造成的污染和干扰；居住建筑的间距应符合本标准与准则第9章的规定。
3.2	规划标准
3.2.1	编制和修订城市总体规划时，居住用地占城市建设用地的比例应控制在25%～30%；其它层次的规划应因地制宜确定居住用地比例和人均居住用地标准。
3.2.2	居住用地的配套设施标准按照本标准与准则第4章的规定执行。
3.2.3	编制居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表3.2.3的规定。

居住用地人均控制指标（m²/人）表3.2.3

住宅类型	小区	组团
低层	26～37	21～30
多层	18～25	14～20
中高层	14～20	12～16
高层	10～15	8～11

注：住宅类型按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。以下各条的规定同。

3.2.4

居住小区和组团的用地规模宜按照表3.2.4的规定进行控制。

居住小区和组团用地规模控制指标（单位：hm²）表3.2.4

住宅类型	小区	组团
低层	－	2～9
多层	18～50	1.5～6
中高层	10～40	1.2～5
高层	10～30	1～4

3.2.5

编制居住小区和组团规划时，应按表3.2.5进行用地统计。

居住用地统计表表3.2.5

项目		面积（m²）	所占比例（%）	人均面积（m²/人）
居住用地			100
住宅用地	独立式住宅用地
	单元式住宅用地
	单身宿舍用地
	原农村居民住宅用地
住宅区配套设施用地	幼托用地
	社区体育设施用地
	社区其它设施用地
住宅区道路用地
住宅区绿地

3.2.6

居住用地规划主要技术经济指标应不少于表3.2.6所列项目。

居住用地规划主要技术经济指标表3.2.6

项目	总量	人（或户）均
居住人数	人	－
户均人口	人/户	－
居住户数（套）	户（套）	－
总建筑面积	m²	m²/人（户）
住宅建筑面积	m²	m²/人（户）
公共设施建筑面积	m²	m²/人（户）
其它建筑面积	m²	m²/人（户）
住宅平均层数	层	－
人口毛密度	人/h m²	－
住宅建筑套密度（毛）	套/ h m²	－
住宅建筑套密度（净）	套/ h m²	－
住宅建筑净密度	%	－
总建筑密度	%	－
总建筑容积率（毛）		－
住宅建筑容积率（净）		－
住宅建筑容积率（毛）		－
绿地率	%	－
公共绿地	m²	m²/人
停车场面积	m²	－
配建车位	个	个/100m²建筑面积
停车率	%	－
地面停车位	个	个/100m²建筑面积
地面停车率	%	－

3.3	开发控制
3.3.1	居住小区和组团的开发强度应符合表3.3.1的规定。

居住用地开发强度控制指标表3.3.1

	建筑密度		容积率
住宅层数	小区	组团	小区	组团
独立式住宅用地	≤12	≤16	≤0.3	≤0.3
低层	≤30	≤35	≤0.8	≤1.0
多层	≤25	≤32	≤1.5	≤1.8
中高层	≤23	≤30	≤2.0	≤2.4
高层	≤22	≤22	≤2.8	≤3.2

注：各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

3.3.2	零散用地开发控制
3.3.2.1	零散用地是指面积小于10000平方米、用于住宅开发时难以达到小区或组团规模并独立进行设施配套的城市用地。
3.3.2.2	应严格控制零散用地作为居住用地的开发，面积小于3000平方米的零散用地不应单独用于居住用地开发。
3.3.2.3	零散居住用地应依照相关的规划和技术规定、结合周围地区的设施配套情况确定容积率和建筑密度。
3.3.2.4	零散居住用地的绿地率应大于25%。
3.3.2.5	零散居住用地应严格控制开发强度，建筑布置应符合第9章所规定的居住建筑间距、退让和限高要求。
3.3.2.6	零散居住用地应配建足够的停车位，宜以地下解决为主。
3.3.3	城中村改造
3.3.3.1	城中村是指在城市建成区内，依据有关规定原属于农村的集体工商用地和原农村居民宅基地。
3.3.3.2	城中村改造应成片进行，改造项目的用地规模不应小于20000平方米；但重要的景观地段或整村改造的，可不受此规模限制。
3.3.3.3	城中村改造应严格控制开发强度，依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑密度，住宅布置应符合本标准与准则第9章所规定的居住建筑间距、退让和限高要求。
3.3.3.4	城中村改造应配备齐全的公共配套设施和市政基础设施，配建足够的停车位。
3.3.3.5	城中村改造后的绿地率不应低于25%。
3.4	住宅区道路
3.4.1	规划准则
3.4.1.1	住宅区应避免过境车辆的穿行；道路规划应方便内外联系，注重安全，通而不畅；应避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行。
3.4.1.2	应综合考虑车行系统和步行系统，合理组织小汽车通行线路和停车场库的设置，宜实行人车分流。
3.4.1.3	在旧区改造时，道路系统应充分考虑原有道路特点，重视保留和利用原有历史文化价值的街道。
3.4.1.4	应满足防灾和救灾需要。
3.4.2	道路规划设计规定和标准
3.4.2.1	居住小区内的道路至少应有两个出入口；应控制机动车道对外出入口数，出入口的间距不应小于150米。
3.4.2.2	住宅区应设置残疾人通行的无障碍通道，通行轮椅车的坡道宽度不应小于2.5米，纵坡不应大于2.5%。
3.4.2.3	当住宅区道路纵坡在8%以上且坡长超过30米时，应设步行梯道。
3.4.2.4	住宅区道路纵坡控制指标应符合表3.4.2.4的规定。

住宅区道路纵坡控制指标（%）表3.4.2.4

道路类别	最小纵坡	最大纵坡	备注
机动车道	≥0.3％	≤10.0％，L≤200m	若该车道须作为消防车道，则其坡道≤7%；消防车道位于登高面上时，则其坡道≤1%。
非机动车道	≥0.3％	≤3.0％，L≤50m	－
步行道	≥0.5％	≤8.0％	当坡度较大时，主要步道坡度≤10%，次要步道坡度≤15%。

注：L——坡长（m）。

3.4.2.5	住宅区机动车道路最小转弯半径应满足消防车通行的规定，宜为9～12米，最小可采用3米；会车最小视距为30米，停车视距为15～20米；住宅区道路与城市道路相接时，其交角不宜小于75°。
3.4.2.6	住宅区内的机动车和非机动车道及人行道的横坡宜为1%～2%。
3.5	住宅区绿地
3.5.1	住宅区绿地由小区和组团内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地组成，包括居民能够方便地进入、满足当地植树绿化覆土要求的地上或半地下建筑的屋顶绿地。
3.5.2	新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%；绿地面积计算方法按照国家有关规范执行。
3.5.3	基础栽植的大乔木、小乔木和灌木与住宅外墙的最小距离分别为5米、3米和1.5米；应重视墙面垂直绿化、屋顶花园、阳台及室内绿化等多种绿化方式，加强绿色空间与景观的相互渗透和联系。
3.5.4	地下及半地下停车库的掩土绿化应与整体绿化设计相结合，并按屋面与地面高差折算计入绿地率。屋面与地面高差小于1.5米时，有效系数为1；屋面与地面高差大于1.5米但小于6米时，有效系数为0.6；屋面与地面高差超过6米时，不计入绿地率。
3.5.5	住宅区公共绿地规划标准
3.5.5.1	住宅区公共绿地总面积应根据居住人口规模确定，组团不应小于0.5平方米/人，小区（含组团）不应小于1平方米/人；旧城改造可酌情降低，但不应低于相应指标的70%。
3.5.5.2	公共绿地宜结合小区或组团的社区体育设施和儿童游戏场地进行布置。
3.5.5.3	居住小区公共绿地不应小于4000平方米，组团公共绿地不应小于400平方米；且其中的绿化面积（含水面）不宜小于70%。
3.5.5.4	公共绿地应有不少于1/3的绿地面积位于标准建筑日照阴影线范围之外。其中院落式组团绿地的设置还应同时满足表3.5.5.4的要求。

院落式组团绿地设置标准表3.5.5.4

封闭型绿地		开敞型绿地
南侧多层楼	南侧高层楼	南侧多层楼	南侧高层楼
L≥1.5L₂ L≥30m	L≥1.5L₂ L≥50m	L≥1.5L₂ L≥30m	L≥1.5L₂ L≥50m
S₁≥800m²	S₁≥1800m²	S₁≥500m²	S₁≥1200m²
S₂≥1000m²	S₂≥2000m²	S₂≥600m²	S₂≥1400m²

注：L——南北两楼正面间距（m）； L₂——深圳住宅的标准日照间距（m）；

S₁——北侧为多层楼的组团绿地面积（m²）； S₂——北侧为高层楼的组团绿地面积（m²）。

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3.1

布局准则

3.2

规划标准

3.3

开发控制

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住宅区道路

3.5

住宅区绿地