深圳市龙岗303-02&T3号片区【燕子岭及石井地区】法定图则（草案）No.LG303-02&T3/01

1．总则

1．1     本图则适用范围为（以下简称本片区）：龙坪路以东、金牛西路和丹梓大道以南、绿梓大道以西、东纵路以北围合的区域，总用地面积840.06公顷。包括两个标准分区，绿荫路以西的范围为燕子岭地区，面积为501.31公顷；绿荫路以东的范围为石井地区，面积为338.75公顷。

1．2     制定本图则的主要规划依据是：《深圳市近期建设规划（2006-2010）》，《深圳市东部工业组团分区规划[坪山、坑梓]（2005-2020）》、《深圳市绿地系统规划》（2004）、《深圳市基本生态控制线管理规定》（2005年）、《深圳市法定图则编制技术规定》（2003年）、《深圳市城市规划条例》（2001修），同时以《深圳市坪山新城综合发展规划》（草案）的有关内容作为重要参考。

1．3     本图则编制主要遵循的原则是：环境优先原则；土地集约利用原则；基础设施保障原则。

1．4     本图则由文本和图表构成。文本表达规划控制条文，图表表达规划范围内的用地控制总图及其附表。

1．5     本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1．6     本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。

1．7     有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1．8     在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1．9     本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需略作修改的，须报市城市规划主管部门审定。

1．10     本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）第二十七、二十八条的规定。

1．11     本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起执行。

2．1     本片区的发展目标是：打造环境优越、配套完善、活力充沛的新社区，构建平等和谐、欣欣向荣、高品质的新生活。

2．2     本片区的功能定位：燕子岭地区是坪山新城的高品质居住地区，同时为出口加工区服务的高标准配套区。石井地区是深圳市城市大型绿廊，生态廊道，市级市政走廊。

2．3     制定本图则的目的在于：有效保护及修复燕子岭山体、坪山河湿地等自然生态环境；安置旧村及整合非农建设用地，合理提高城市建设区的土地利用效率；优化内部空间结构及交通系统，指导燕子岭地区下一阶段的详细规划与设计，突显社区特色；完善配套设施，创造良好的文化生活环境。

3．1     用地规模：燕子岭地区适于作为城市建设用地的最大规模为300公顷。石井地区除市政道路用地外不得进行开发建设，现有的旧村和工厂实施逐步外迁。

3．2     人口规模：燕子岭地区规划居住总人口约为18.3万人，其中二类居住用地容纳的人口约为9.6万人，三类居住用地容纳的人口约为8.7万人。石井地区内的居住人口逐渐外迁，不再安置新的居住人口。

4．1     依据本片区两个地区的功能定位来确定燕子岭地区的主要土地用途为居住（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）和绿地（G）等；石井地区的主要土地用途为林地（E4）、耕地（E2）、绿地（G）等；本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

4．2     本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，除石井地区基本生态控制区范围按照有关规定执行外，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其现状的使用功能，一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

4．3     本片区基本生态控制线以内的建设及现状旧村及工厂的拆迁应严格遵守《深圳市基本生态控制线管理规定》（2005）。

4．4     本片区不得新增加任何类别的工业用地，鼓励现有工业用地搬迁至片区外已规划的工业园区。现状保留的01-02地块一类工业用地，在条件允许的前提下，中远期宜改造为燕子岭公园的公共配套设施用地。

4．5     本图则将各村的返还非农建设用地进行规划整合和落实，将原村民住宅用地进行整体改造，并统建上楼，现状旧村工业用地及工商业指标用地规划为商业服务业设施用地。详情见本图则“图表”的有关规定。

4．6     本图则所确定的公共绿地及公共配套设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，政府可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

4．7     本图则对用地地块规定的三类土地利用性质指：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”，详见本图则“图表”。

4．8     图则中商业服务业设施用地内的各类商业设施，其建筑面积比例由规划主管部门确定。

4．9     本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

5．1     本图则遵循环境优先原则，在保证完整的生态格局的基础上，形成合理的密度分区。地块开发强度由坪山河湿地公园向外围主干路逐渐增加，最高容积率为3.5。

5．2     本图则依据主要道路及河道划分为13个街坊，01～12街坊属于燕子岭地区，13街坊属于石井地区。

5．3     本图则所确立的地块界线，并不一定代表实际的用地红线范围，在符合本图则所规定性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

5．4     对图则确定的地块进行细分或合并开发的，在土地开发之前，必须编制其所在整体地块的详细蓝图，在详细蓝图的指导下确定地块红线和相关规划控制指标。

5．5     图则中临坪山河湿地公园的地块进行开发，在开发之前，必须编制其所在街坊的详细蓝图，在详细蓝图的指导下确定地块红线和相关规划控制指标时，应本着生态连续的原则，对公共空间给予明确规定。

5．6     图则确定本片区的建设规模总量为508.24万平方米，毛容积率约1.01。当实际开发建设的总量超过规划总量的10%，对本片区的交通、配套设施等带来影响时，应对图则进行必要的检讨。

5．7     若图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积应保持一致。

5．8     在本图则执行过程中，遇到以下情况，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对图则确定的地块进行细分开发的。

5．9     本图则中独立占地的配套设施地块开发建设量应依据《深标》的相关建设标准确定。

5．10     本片区各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

6．1     图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定，当实际人口规模超过本片区确定人口的10％时，应对图则进行必要的检讨。

6．2     图则落实上层次规划确定的地区级公共设施，主要包括600床综合医院1个、36班普通高中1所；按照规范设置居住地区级、居住区级公共设施，主要包括1处居住地区级商业中心，4处居住区级文体中心，4所九年一贯制学校；同时设置社区级设施，主要包括社区居委会、社区健康服务中心、社区警务室、社区服务中心、邮政所、垃圾收集站、垃圾转运站等。详见本图则“图表”。

6．3     燕子岭地区配套设施分为两部分，一部分是为出口加工区服务的工业配套，另一部分是为居住区服务的一般性公共配套设施。工业配套设施为出口加工区提供单身宿舍用地和相应的单身职工生活配套设施、职业技术培训设施、产品展示中心、技术交流中心等，以上配套结合出口加工区的位置主要集中布置在坪山河以北。一般性公共配套设施，服务人口规模约9.6万人，根据《深标》的要求确定各类设施的规模及数量，并依据服务半径的要求，结合二类居住用地进行布局。详见本图则“图表”的有关规定。

6．4     片区内所有的商业设施用地可兼容商业、办公、旅馆、零售、娱乐、服务、公寓、展览、文化等设施。各类设施的建筑面积比例由规划主管部门确定。

6．5     配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

6．6     本片区规划的垃圾收集站为封闭式环保型垃圾收集站，位于01-11，03-02，03-07，05-02，06-12，10-09，11-03，11-14地块。

6．7     本图则针对本片区三类居住用地内人口的需求，增加了对食堂的设置。具体分布详见本图则“图表”相关规定。

6．8     本片区的配套设施配置情况详见附表一：《配套设施规划一览表》。

6．9     同一红线地块内的居住区级配套设施，其具体位置可在本地块范围局部调整，但规模不得消减。

6．10     本片区不设置给水厂站，供水主要来源于坪山自来水公司所属坑梓水厂、大工业区水厂等水厂。城市供水压力应满足本规划区最不利点水压不低于0.32兆帕的要求。消防采用低压制，消防时管网最不利点压力应满足0.1兆帕以上的要求。

6．11     本片区提倡节约用水，应逐步改造老式卫生洁具，新建项目应采用节水洁具；结合湿地公园进行雨洪利用；实施污水资源化，应将污水再生利用于工业、浇洒道路、绿地和洗车、冲厕等。

6．12     本片区内大部分区域污水排往上洋污水处理厂，北部局部区域排入龙田污水处理厂。工业废水等非生活性污水必须经处理达到《污水排入城市下水道水质标准》后方可排放进入市政污水管道。

6．13     本片区设计暴雨重现期采用1年，局部低洼地区设计暴雨重现期采用2年。

6．14     本片区电源由规划区周边现状南布110千伏变电站和老大屋110千伏变电站以及工业区110千伏变电站和220千伏盘古石变电站联合提供。

6．15     规划保留现状深岩沙村瓶装供应站，占地700平方米。规划气源以天然气为主，近期气源来自大工业区LNG调峰站，远期气源来自坪山调压站；液化石油气为辅，气源来自规划区内外的瓶装供应站。

7．1     本片区对外联系的主要道路按照上层次规划落实为东西向的东纵路、金牛路、南坪快速、丹梓大道和南北向的绿梓大道、荔景路、龙坪路，各街坊出入口、内部次干路及支路的布局详见本图则“图表”。

7．2     本图则遵循绿色交通理念，以街坊为单位，街坊外围道路为片区主要道路，临近外围道路旁边设置社会停车场，以减少进入街坊内部的外来机动车辆。

7．3     街坊内部道路设计应充分考虑步行的安全与舒适，在铺装、小品设施等设置上体现步行者的需要。

7．4     本片区规划道路分四个等级：

快速路：东西向的南坪快速路，红线宽度120米，南北向的六号路，红线宽度80米，均是双向8车道；

主干路：东纵路、金牛路、龙坪路、荔景路、绿梓大道、丹梓路，红线宽度50～60米，双向6车道；

次干路：银田路、银岭路、绿景路、同富路、悦景路、瑞景路、向景路、畅景路、宏景路、绿荫路，红线宽度24～40米。其中，银田路、银岭路、绿景路、瑞景路、向景路为双向6车道，均设置公交专用道；悦景路、畅景路、宏景路、绿荫路为双向4车道，其中，宏景路设置公交专用道；

支路：根据建设控制要求分为两个等级，一级支路独立占地，是各居住区对外的联系道路，主要连接次干路，图则规定其具体的走向及断面形式，红线宽度10-24米，主要为3车道。二级支路是指各地块内部的道路，用虚线表达，道路红线宽度、出入口位置、路网密度等为控制性内容，道路具体走向、断面形式为引导性内容，可在下层次规划中调整。

7．5     本片区的道路线型充分结合自然地形及现状特征。在满足道路设计规范的条件下，采用技术手段限制支路的机动车车速，次干路车速控制在40公里/小时以下，支路车速控制在30公里/小时以下，确保区内行人的安全。

7．6     详细蓝图编制时，应在地块内设置充足的步行出入口与周边道路联系，利于居民在街坊内步行。

7．7     在坪山河湿地公园和燕子岭公园内应设置适宜的步行道及登山道。

7．8     本片区内地块内的机动车位按《深标》中表12.4.2.1“主要项目配建停车场（库）的停车指标”的规定进行配建。广场及公共绿地内的配建停车场建议采用地下式。

7．9     所有停车场库应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，专位专用。

7．10     停车场库出入口应方便安全，不影响区内交通。

7．11     燕子岭地区内设置公交首末站2处，位于09－10、11－02地块。其中，09－10地块为混合功能用地，以商业服务业设施用地为主，并结合轨道站点设置1处用地面积不小于5000平方米的公交接驳站。

7．12     公交线路和停靠站点位置根据总体公交规划和建设情况确定。在主次干路上设置公交停靠站应充分考虑乘客上下车的便利与安全，且不应对其他交通流产生影响。

7．13     本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。如需增设二层步行通道，须经规划主管部门审批。

7．14     本片区沿金牛路设置5处人行地下通道，加强燕子岭地区与出口加工区地区的人行交通联系；沿东纵路设置4处地下人行通道，保证燕子岭地区与东纵路以南片区的人行交通联系。

7．15     地下人行通道的设置应满足：

      （1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

      （2）最小净宽度不小于5米；

      （3）全天候通行。

7．16     本片区内规划新增社会停车场10处，位于01-05（2个），03-01，04-09，07-03，09-04，09-10，10-10，11-05，12-11地块，用地面积3.1公顷，约提供1240个公共停车位。

7．17     本片区内各主、次干路及支路均不得设置道路障碍及限制设施。

8．1     编制本片区地名规划遵循的主要原则：遵循一地一名的原则；避免重名、同音原则；名实相符原则。保证本片区地名标准化、规范化和稳定性。

8．2     本片区地名规划主要包括：道路名称、自然地理实体名称、公共开敞空间名称。

8．3     本片区地名规划依据《深圳市地名命名、更名、注销规则的规定》（草案）、《深圳市地名管理条例》（草案）。

8．4     本片区地名规划详细内容详见附表二：《地名规划一览表》。

9．1     旧村改造的原则：

（1）规划先行原则。进行改造前应编制旧改专项规划，并必须以本图则为主要规划依据，优先考虑片区的环境景观、交通、配套、功能优化等问题，设定旧改片区的建设标准，保证高品质社区的建设目标。

（2）公共配套设施优先原则。根据居住规模配置相应规模及数量的公共配套设施，公共配套设施应与其所服务的旧改片区捆绑建设。

（3）可持续发展原则。改造方案应按照深圳市统一规定，保证原村民的自有居住指标，同时根据规划落实工商用地指标。

9．2     本图则按照规划的建设标准整合了现状非农建设用地并在规划中予以落实。规划落实的非农建设用地详见本图则“图表”的相关规定。

9．3     本片区的非农建设用地的改造应遵循以下规定：

（1）非农建设用地应根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的要求，划定旧改范围，并编制“旧改专项规划”。“旧改专项规划”的规划范围应包括非农建设用地所在居委的辖区范围；

（2）在不影响本片区整体空间结构的前提下，旧改专项规划可以根据实际情况微调规划落实的非农建设用地布局；

（3）工商指标中的工业用地改为商业用地，指标应进行折减；

（4）非农建设用地所在的居委内的公共绿地应与旧改项目捆绑建设；

（5）集中安置原村民，并设置与本片区功能相符的商业服务业以落实本地居民的工商用地指标。

9．4     本片区落实的非农建设用地捆绑建设规定如下：

（1）沙壆居委的规划落实的非农建设用地为05-02、05-04、05-05、05-06、06-05、06-07、06-08、06-10、06-11、08-01、08-02、08-04、08-05、08-06、09-01、09-06地块，捆绑建设08-03地块，并包括图则中要求配建的居住小区级配套设施；

（2）南布居委的规划落实的非农建设用地为01-12、01-13、02-01、02-04、02-05、02-09、02-10、03-01、03-02、03-03、03-04、03-05地块，捆绑建设03-01、03-06地块，并包括图则中要求配建的居住小区级配套设施；

（3）石井居委的规划落实的非农建设用地为04-11、09-11、10-05、10-06、10-07、10-09、11-03、11-04、11-06、11-07、11-11、11-12、11-13、11-14、12-01、12-02、12-03、12-05、12-12地块，捆绑建设地块10-04、10-08、12-04、12-08，并包括图则中要求配建的居住小区级配套设施。

10．1     本片区内的燕子岭山体及坪山河湿地是坪山新城门户地区的重要自然景观，并具有良好的生态价值，需要加以保护。结合本片区的功能定位及建设标准，本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

（1）保护片区的自然环境资源，对燕子岭山体及坪山河湿地的生态环境进行修复，严禁开发性建设；

（2）保证自然资源的公共性，周边地块开发不得对自然景观进行大面积遮挡，不得阻碍连续公共步行通道，强调自然环境景观的整体性、连续性；

（3）地块开发建设应与周边地区建筑风格协调，除常规的城市设计要素规定外，需对空间形态、建筑界面、公共空间给予明确规定。09街坊是需要重点引导和控制的城市特色地区。

10．2     本片区的天际线由中央的滨河公共空间向两侧逐渐升高呈梯度分布，建筑高度控制要求如下：

（1）沿滨河绿地布局的公共配套设施地块的建筑高度宜控制在24米以下；

（2）与公共配套设施相邻的地块建筑高度宜控制在45米以下；

（3）沿次干路分布的地块建筑高度宜控制在54米以下；

（4）沿外围主干路分布的地块建筑高度宜控制在80米以下；

（5）位于09街坊内具有标志性和门户作用的建筑物建筑限高放宽至100米。

10．3     本图则对临坪山河湿地公园开发的地块提出以下建设条件：

（1）建筑控制要求，建筑高度不应对坪山河湿地公园产生压迫感；建筑塔楼的面宽不应过宽，应预留足够的视线通廊，保证不遮挡外围地块的自然景观，保证自然资源的公共性；建筑密度不应高于一般地区的控制要求，以保证本地区的气候及生态环境不受影响，宜控制在25-30％以下，有条件的宜控制在20-25％以下；

（2）应垂直滨河绿地布置景观通廊，景观通廊范围内不应建有碍通风和视线的构筑物，每90米宜设置一条，宽度不少于20米；

（3）沿滨河绿地一侧应设置公共步行通道联系滨河绿地，可以与景观通廊合设，间距应控制在步行范围内，宽度不宜少于10米的；

（4）地块沿滨河绿地的一侧应保证步行的连续性，若开发地块与滨河绿地之间有城市道路，开发地块的车行出入口（含停车场/库出入口）不应设于滨河绿地一侧；人行出入口可结合公共步行通道面向滨河绿地设置，间距应控制在步行范围内；

（5）应以滨河绿地、广场、步行道等组织公共空间，临公共空间的建筑退线应统一，应强调建筑裙楼与街墙部分的连续界面；街道界面应保持一定的连续性，宜采用骑楼形式；

（6）建筑的报建方案必须提供包括周边环境在内的模型。

10．4     本片区内的街道景观设计应遵循下列规定：

（1）沿东纵路、金牛路、龙坪路等交通性道路街道界面应注重景观的连续性、节奏感和标志性，强调整体风格的协调统一；

（2）银田路、银岭路、荔景路、绿景路等生活性道路界面应充分考虑生活性道路的功能和标识要求，增设公共设施和公共空间；

（3）支路：街道界面应以步行景观为主，应统一同一条支路上的建筑退线，形成街墙；建筑退线空间应直接与步行道相邻，不设置隔离设施，形成完整的步行空间；限制车速，缩短过街通道的间距，采用平面过街方式；

（4）以步行为主的道路，绿化带应集中布置于步行带与车行道之间，建筑退线空间不应用于停车，停车场应设于地下或建筑背面；

（5）城市道路应尽量保证同类型的路灯高度、造型、布置等的统一和连续；

（6）向景路的北端尽头为坪山河湿地公园主入口，应保证该道路上的景观视廊的通透。

10．5     本片区内的商业设施用地开发建设应遵循下列规定：

（1）地块面积大于1万平方米的地块，提供的公共空间占地比例不宜小于20％，并应保证与周边公共空间的连续；

（2）大型的商业地块中间必须提供连接城市道路的公共通道；

（3）商业地块之间应建立宽度不小于10米的连续的公共步行通道，地块内人行通道之间距离不宜大于100米；

（4）09街坊是集中的商业中心区，整个街坊的建筑风格应统一，开发建设之前，应对整个街坊进行城市设计及详细规划，并提供本街坊建筑、环境和周边环境的模型；

（5）滨河的商业设施用地，临河一侧的建筑应提供连续的公共界面和供遮阳避雨的连廊；

（6）09-10地块应结合轨道12号线轨道站点设置集散广场；

（7）09-06地块与09-10地块建筑高度宜控制在90米以上。

10．6     本片区内广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

（1）各类型的广告应统一规划协调布置，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；

（2）标识应清晰、明确、规范；标识物的形式与本片区的景观特色协调；

（3）避免使用对景观有遮挡的广告牌；

（4）保证行人和机动车驾驶者的安全。

10．7     公园内只允许建设与公园功能相关的必要的管理、服务及部分游乐活动设施，并严禁占用水面。坪山河湿地公园内严禁设置机动车道，应以步行及自行车为主要交通方式。燕子岭公园与坪山河湿地公园应相互连通，不得设置隔离设施；公园范围不应用围墙进行隔离防护。

10．8     本图则对坪山河干流两侧的绿地宽度控制在30米以上，支流两侧的绿地宽度控制在15米以上。

10．9     本片区保留水面（支流）的地块在开发时应遵守下列规定：

（1）保持水系的连续，与河道相交的道路应采用高架跨河的形式，且桥梁的净空高度应大于2.4米；

（2）建筑和水体要保持景观的协调；

（3）避免将水体作暗渠处理，水体周边的岸线应采用自然驳岸，对已经建成的混凝土岸堤应该采取生态补救及景观修葺措施，禁止堤岸表面采用裸露的混凝土。

10．10      图则中坪山河湿地公园范围内的地块建设应遵守《城市蓝线管理办法》和《城市绿线管理办法》。

10．11      坪山河及滨水区域的建设应遵循以下规定：

（1）严禁采用混凝土河岸，应该保证河岸顶部绿地率不小于90％；

（2）对已经建成的混凝土河岸应该采取生态补救及景观修葺措施，禁止河岸表面采用裸露的混凝土；

（3）坪山河两岸的滨水绿地应设置不小于2.5米的步行专用道；

（4）坪山河两岸平均800米距离应设置一座步行联系的桥梁。

10．12      本片区内的基本农田保护用地近期内不应开发建设，应在坪山新城基本农田保护用地统一安置方案通过审批后方可开发。其开发建设时间和具体建设内容需经过深圳市政府的批准。

附表一：配套设施规划一览表

附表二:地名规划一览表

 图表

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