深圳市宝安401-07&08号片区[观兰老中心地区北片]法定图则（草案）

1.总 则

1.1   本图则适用范围(以下简称本片区)为：观光路以南，观澜大道以北，梅观高速公路以西。总用地面积374.00公顷。

1.2   制定本图则的主要规划依据是：《深圳市近期建设规划（2006－2010）》和《深圳市中部综合组团分区规划（2005－2020）》。其对本片区的功能定位是：特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽；重点发展商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业；加快商贸、教育、卫生、文体娱乐等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施。

1.3   制定本图则遵循的主要原则是：承上启下，区域协调的原则；集约高效用地的原则；适度弹性，复合开发的原则；改造与保护相结合的原则；生态优先，经济、社会、环境协调发展的原则。

1.4   本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004年）确定。

1.5   本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定；任何更改图则中所规定的内容，需依照相关程序的规定，向城市规划委员会或规划主管部门提出申请；本图则是本地区进行详细规划设计的依据。

1.6   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细规划设计时略有修改，但必须报市规划主管部门审定。

1.7   本图则解释权归深圳市城市规划委员会；若需修改图则，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）中第二十七条、二十八条的规定。有关名词解释详见附件《法定图则统一注释》。

1.8   本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起实施。从即日起，该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。

2.发展目标与功能定位

2.1   本片区的发展目标：借轨道交通建设整合沿线功能区，形成以轨道站点为中心，实现有序拓展、梯度推进的组团布局结构；转变土地粗放型开发建设模式，集约化使用土地，提高土地利用率和经济效益；建设可达性强的道路交通系统；建立健全高标准、现代化的城市基础设施和公共服务设施，为片区的综合功能提供完善、便捷的服务设施；创造优美的城市环境，建设传统与现代文化交融的城市景观，提供舒适的休闲空间；继承与挖掘历史传统文化，打造展示历史传统文化载体。

2.2   本片区的功能定位：中部综合组团次中心的核心区和观澜商贸生活区组成部分，以商贸、服务业为主导，积极发展先进工业，形成公共配套设施完善、环境优美的具有历史传统文化特色综合服务片区。

3.土地利用性质

3.1   本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。

3.2   本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若是安排在土地使用权已出让的地块上，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.3   本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.4   本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

3.5   本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。“现状改造” 的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当调整。

3.6   本图则中确定为“旧村改造”的地块，是指现状为城中村的用地，其改造开发需结合相关城中村改造政策进行专题研究来确定容积率和建筑密度，本图则仅提出各地块的规划配套设施项目予以控制。

4.土地开发强度

4.1   确定土地开发强度是控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。

4.2   本图则确定本片区建设规模总量为363.45万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。本图则严格控制本地区的建设开发行为，当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨，有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。

4.3   已出让的土地，因计算口径原因，可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致。

4.4   本图则执行过程中，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新报批确定：

（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

5.配套设施

5.1   本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。

5.2   本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中，必须单独占地的公共设施和市政设施有，教育设施：幼儿园六座，分别位于07-06、08-05、08-11、10-11、11-15、13-05地块；小学一座，位于13-05地块；九年一贯制学校两座，分别位于05-09、07-08地块；普通高中一座，位于11-09地块。医疗卫生设施：综合医院一座，位于04-10地块；社区健康服务中心三座，位于08-15、10-07、11-05地块。文娱设施：文化站一座，位于10-01地块；综合文化活动中心两座，位于07-11、08-15地块；社区文化娱乐中心两座，位于10-07、11-05地块；老干活动中心一座，位于13-01地块；文物保护区两处，位于09-09（观澜老街保护区）、10-06地块（贵湖塘老围保护区）；影剧院、图书馆各一座，与文化站设置，位于10-01地块。体育设施：社区体育活动场地七处，分别位于07-04、07-06、08-05、08-11、10-09、11-15、15-07地块；预留社区体育活动场地一处，位于09-13地块。行政管理与社区服务设施：社区居委会三处，分别位于06-05、08-05、13-08地块；派出所两处，位于12-08、15-12地块；社区服务中心一处，位于07-11地块；社区服务站三处，分别位于08-15、10-07、11-05地块；社区警务室三处，分别位于08-15、10-07、11-05地块；预留行政管理与社区服务设施三处分别位于05-04、09-14、11-13地块。商业设施：肉菜市场两处，分别位于08-08、10-10地块。道路交通设施：社会停车场九处，分别位于02-02、03-07、04-04、07-07、09-11、11-12、12-05、13-11、13-12地块；公交综合车场一处，位于03-02、03-03地块；轨道站场一处，位于14-01地块；预留交通设施用地一处，位于13-13地块。邮政设施：邮政支局一座，位于13-03地块。燃气设施：液化气供应站一处，位于09-04地块。环卫设施：垃圾转运站两处，分别位于09-03、15-11地块；垃圾收集站五处，分别位于03-03、04-07、07-09、08-03、13-04地块；公共厕所七座，分别位于03-03、04-07、07-09、08-03、09-03、13-04、15-11地块。其它供应设施两处，分别位于01-09、13-17地块；其他市政设施一处，位于02-03地块。防灾减灾设施：消防站一处，位于05－03地块。配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.2）。

表5.2  配套设施规划一览表

注：地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

5.3   本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

5.4   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

5.5 本片区现有规划邮电支局一处，位于13-03地块内。

5.6   本片区规划垃圾转运站两处，位于09-03和15-11地块内。

5.7   本片区规划消防站一处，位于05－03地块内。

5.8   本片区北面观富立交（观光大道与富澜路交叉口）东侧设1处公交首末站，位于03-02和03-03地块，占地总面积2.67公顷，具体内容参照《组团规划》和《宝安区公共交通规划》。

5.9   本片区在轨道4号线范围内设两个站点，一个为枢纽站，另一个为普通站。在富澜路与悦兴路交汇处，规划一块轨道交通用地，位于14-01地块，总占地面积1.41公顷。轨道13号线在本片区范围内设一个站点，与枢纽站同设。

6．道路交通

6.1   本片区对外联系的主要出入口为梅观高速公路、观澜大道、高尔夫大道、观光大道和轨道4号线，各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

6.2   本片区内道路采用网状道路系统，规划道路分四个等级：

      城市主干路：观光大道，红线宽60米，双向6车道；

观澜大道，红线宽60米，双向6车道；

高尔夫大道，红线宽60米，双向6车道；

福花路，红线宽45米，双向6车道。

民和路，（观澜大道至悦兴路段），红线宽40米，双向6车道；

民和路（悦兴路至福花路段），红线宽34～36米，双向6车道；

民和路（福花路段至新丹路），红线宽34米，双向6车道；

民和路（新丹路至观光路高架段），红线宽28米，双向6车道

      城市次干路：悦兴路，红线宽40米，双向4车道；

新丹路，红线宽40米，双向4车道；

富澜路，红线宽45米，双向4车道；

安清路，红线宽30米，双向4车道；

临宝街，红线宽30米，双向4车道。

      城市支路：为各地块通行与出入的主要道路，红线宽12～24米，双向2～4车道。

6.3   图则确定的地块内部道路，可在下层次详细蓝图编制时进行深化，但需按照法定程序，对法定图则确定的道路进行修改。

6.4   本片区除观光大道与梅观高速公路为互通式立交外，其余与其相交道路均为下穿式；富澜路与观光大道相交处设置互通式立交。

6.5   本片区主次干道交叉口一般进行信号灯管制，支路与主干道相交原则上采用右进右出。

6.6   地块机动车交通出入口应尽可能设于次干道或支路上，如确有必要设于主干道时，应禁止左转，并应按《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）规定控制与交叉口距离。

6.7   轨道4号线拟经由观澜大道从本片区通过，在观澜大道上设2个站点；轨道13号线拟经由富澜路从本片区通过，在观澜大道与富澜路交汇处设1个站点，其站址及路线应以最后审定的轨道专项规划为准。

6.8   本片区设置公交首末站1处，03-03地块公交首末站宜先行建设。

6.9   新建用地停车位应严格按有关标准配置，本片区规划社会停车场库9处，均为独立占地。

6.10 本片区配建机动车停车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。已建成的用地，停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。

6.11 所有停车场应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，不足1个按1个设置，专位专用。

6.12 结合《宝安立体人行过街设施规划》，本片区规划7座立体人行过街设施。沿观澜大道结合轨道4号线2个站点和观澜汽车站，建设3处，立体过街的具体形式必须与轨道4号线具体施工图相结合；另外沿观光大道建设4处。

6.13  人行过街设施除与《宝安区人行过街设施规划》协调外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或人行天桥：

(1)能极大地改善步行的安全性与便捷性；

(2)街坊之间联系较密切，而又被城市主干道分隔；

(3)街道景观有要求的地段；

(4)与地下市政管网不发生矛盾。

6.14 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

(2)最小净宽度不小于5米；

(3)全天候通行。

7．地名规划

7.1 本片区地名规划依据《深圳市地名命名、更名、注销规则》（第五稿）。

7.2    本片区地名规划内容详见“地名规划一览表”（表7.2）。

表7.2  地名规划一览表

8．城市设计及其它有关规定

8.1   图则地区的城市形象定位：传统文化与现代文化相结合的特色“文化展示区”；共享开放的“休闲区”；先进、繁荣的“综合服务区”。

8.2   片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

(1)有利于传统建筑风貌的保护；

(2)有利于加强商业中心城市空间形象的标志性；

(3)有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。

8.3   空间主轴线控制：重点控制观澜大道和富澜路两侧景观，使观澜大道成为观澜商贸生活区的现代化商贸纽带，富澜路成为以文化娱乐和运动休闲为特色的景观轴线。

8.4   观澜河景观控制：以保护、优化观澜河生态环境为目的，遵循“生态治理“的原则，在满足防洪要求的基础上，尽量修建仿自然驳岸，维护生态平衡，增强水体自净能力，打造自然形态河流景观。利用滨河绿地设置多种小型观景、休憩、娱乐设施，为人们提供观景、休闲的滨水场所。

8.5   景观核心区控制：

(1) 商贸景观核心：结合轨道站点，形成集购物、餐饮、酒店、办公等为一体的复合型商贸服务核心，构成标志性景观节点。

(2) 传统人文景观核心：通过保护性改造观澜老街古建筑群，打造成纯商业步行街区，重现观澜老街200多年前商业繁荣景象，成为展现历史传统文化窗口。

(3) 绿地景观核心：为位于观澜河畔的城市公园，结合观澜河滨水绿带，设置观景、休憩、娱乐设施，为人们提供游憩空间，成为观澜河滨水景观带上重要的自然景观核心。

8.6   重要景观节点控制：节点设计以提升本地区门户形象为目的，在规划区东、西、北三侧分别形成4处景观节点。

(1) 在高尔夫大道与观光路处，保留松元厦公园山体，结合振能始祖陵园设置休憩场所和登山步道，打造图则地区东入口景观。沿山建筑高度要比山体低，并以点式为主；

(2) 西侧景观节点有两处：一处位于民和路与观澜大道交汇处，结合沿河绿地设置休憩设施和雕塑，强化从观澜新中心区方向进入本规划区的入口形象。另一处位于福花路与大和路交汇处，保留现状小山丘，作为从观澜人民公园方向进入本规划区的景观节点；

(3) 在富澜路与观光路相交处的观富立交，加强立交及周边建筑景观设计，形成从汽车工业区进入本规划区的北侧门户景观节点。

8.7   主要景观界面控制：观澜河沿岸应形成建筑景观和自然景观相互渗透、连绵相续的开放界面；观澜大道沿线应形成连续商业界面。

8.8   视线通廊控制：观澜老街－→长湖山、高尔夫球场－→人民公园两条横向视线通廊和观富立交－→商贸景观核心、梅观立交－→观澜老街两条纵向视线通廊。

8.9   高度和轮廓线控制：整个图则地区形成“中低四周高、南高北低、西高东低”的空间形态。

(1) 观澜大道与富澜路交汇商贸景观核心区，以超高层为主，建筑高度不超过100米，形成主要视觉焦点集中区。地标建筑可高于100米，具体高度根据城市景观及功能需要确定；

(2) 观澜大道沿线其余区域以高层为主，建筑高度不超过80米；

(3) 生活居住区以中高层、高层为主，建筑高度不超过60米；

(4) 地区北侧工业用地，以多层、中高层为主，建筑高度不超过40米；

(5) 公共设施及现状保留四类居住用地，以低、多层为主，建筑高度不超过20米。

8.10  本片区重点保护2处传统街区观澜老街和贵湖塘老围：

(1) 保护范围内，禁止与传统街区无关的建设，为其维护、修缮、配套而进行的建设工程，必须经文物、规划行政主管部门审核、批准后才能进行。现状位于保护范围内，与街区整体风貌不协调的建筑物、构筑物，不得擅自改建和扩建，远期应根据有关规划制定拆除、搬迁方案。应保留观澜老街现状横跨观澜河的老桥和贵湖塘老围前水塘；

(2) 控制范围内建筑的改造、扩建和新建的形式、体量、色调都必须与街区的传统建筑相协调。

8.11  本片区保护古碉楼六处，分别位于07-09、08-07、09-13、10-10地块。

8.12 图则中观澜河两侧控制30米绿带，横坑水两侧控制10米绿带。

8.13   本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：

(1) 对于已建成的质量较好的居住区等，应注重相互之间的关系协调和整体性。可通过道路两侧行道树的线型景观与各区内绿化空间相联系，突出整体性，通过对现有建筑立面的形象改造协调相互间的关系。

(2) 对于需进行改造的工业区地块，可分期开发，但建筑形式、风格、空间应有整体设计和规划，注重景观的整体性。

(3) 旧村地块应对临街、临重要标志性建筑的地块进行整治，并制定远期发展景观规划，分期分批进行改造。

(4) 对于新建的区域，应注重与已有建筑物的关系，同时对新建筑的密度、高度、色彩等要素进行限定。

(5) 建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求。

(6) 现有绿化环境应严格控制，可进行适当改造，但严禁更改用地性质，如确需更改须报市规划委员会审议批准。

8.14   本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

(1) 统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；

(2) 提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物；

(3) 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

(4) 保证行人和机动车驾驶者的安全。

8.15   本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

图表

点击放大