深圳市宝安401-12&13号片区[观澜老中心地区南片]法定图则（草案）

1.   总 则

1.1.   本图则适用范围（以下简称本片区）为：梅观高速公路、观澜大道、高尔夫大道、观光大道和环观中路围合的区域，总用地面积357.21公顷。

1.2.   制订本图则的主要规划依据是：《深圳市中部综合组团分区规划（2005-2020）》、《深圳市基本生态控制线管理规定（2005）》和其他专项规划。

1.3.   制定本图则遵循的主要原则是：承上启下，区域协调的原则；集约高效用地的原则；适度弹性，复合开发的原则；改造与保护相结合的原则；生态优先，经济、社会、环境协调发展的原则。

1.4.    本图则由文本和图表构成。本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5.   本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则（2004）》确定。

1.6.   有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.7.   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细规划设计时略有修改，但须报市城市规划主管部门审定。

1.8.   本图则由深圳市规划委员会负责解释，若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例（2001修）》第二十七、二十八条规定。

1.9.   本图则自深圳市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该片区原有图则（包括控制性详细规划）自动废止。

2.   发展目标与功能定位

2.1.   本片区的发展目标：利用老中心区的区位优势，通过用地功能改造与产业提升，建设成为传统与现代相结合的，具有可持续竞争力的观澜商贸综合服务功能核心区。

2.2.    本片区的功能定位：以商贸、行政、文化、教育和居住为主的观澜商贸综合服务功能区的重要组成部分；先进工业产业提升和发展区。

3.   土地利用性质

3.1.   依据功能定位，本片区的土地用途主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）及水域和其他非城市建设用地（E）共九大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2.   图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能，一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

3.3.   图则所确定的公共配套设施及市政设施为强制性规定，不具备相容性。若是安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。

3.4.   图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5.   图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.6.   图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。现状扩建指在保留现状的基础上，用地规模有所扩大，一般指公共设施。综合整治指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对环境的净化、美化和优化改造；全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底的改变城中村的空间形态，调整用地功能，全面提升空间环境质量，包括旧村全面改造和旧工业区全面改造，图表中的控制指标作为参考，最终开发强度以市旧改办批准的成果为准；“功能置换”指保留现状传统风貌建筑，但内部功能发生置换。

4.   土地开发强度

4.1.   图则确定本片区的建设规模总量控制为355～390万平方米，当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本片区的交通、配套设施等带来影响时，应对图则进行必要的检讨。

4.2.   若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积应保持一致。

4.3.   在图则执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

(1).      对图则确定的地块进行合并开发的；

(2).      对图则确定的地块进行细分开发的。

4.4.   独立占地的配套设施用地开发强度应依据《深标》及规划行政主管部门批准的规划设计条件确定，图则中不作强制规定。

4.5.    图则中涉及到旧村和旧工业区全面改造的用地，其改造开发需结合相关城中村改造政策进行专题研究来确定容积率和建筑密度，图则中的容积率作为参考指标，如果以后实际开发超过图则确定的容积率，必须根据《深标》要求重新核算配套设施规模。

4.6.    本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”规定。

5.   配套设施

5.1.   本片区配套设施包括区级、居住地区级、居住区级和居住小区级四个级别的公共设施和市政公用设施。

5.2.   图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区的人口规模综合确定，当实际人口规模超过一定限度时，应对图则进行必要的检讨。

5.3.   本图则规定的配套设施是为本片区服务必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

5.4.   本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”。同一红线地块内的小区级配套设施，其具体位置可局部调整。

5.5.   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5.6.     本片区03-01、04-26、12-23地块在原传统建筑的基础上进行内部功能置换，不宜重建。

表5.1 配套设施规划一览表

注：地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

6.   道路交通

6.1.   本片区对外联系的主要道路为梅观高速公路、观澜大道、安元大道、环观中路、观光大道和轨道4号线，各地块内部支路详见本图则“图表”。

6.2.   本片区内道路采用网状道路系统，区内道路分为四个等级：

干线性主干路 

观光大道（红线宽度50米）

安元大道（红线宽度50米）

高尔夫大道（红线宽度60米）

普通性主干路

观澜大道（红线宽度60米）

观平路（红线宽度60米）

环观中路（红线宽度45米）（观平路至人民路之间路段）

人民路（红线宽度45米）（环观中路至安元路之间路段）

人民路（（红线宽度40米）（安元路至梅观高速公路之间路段）

城市次干路

环观中路（红线宽度45米）

富澜路（红线宽度45米）

安清路（红线宽度30米）

景祥路（红线宽度30米）

临宝街（红线宽度30米）

城市支路

各街坊及组团内部道路，红线宽度20米。

6.3.    图则确定的地块内部道路，可在下层次详细蓝图编制时进行深化，但需按照法定程序，对法定图则确定的道路进行修改。

6.4.    本片区与梅观高速公路相交道路均为下穿式；观澜大道、观平路、安元大道、高尔夫大道相交处设菱形立交组织交通，其中安元大道、高尔夫大道主线上跨。

6.5.    本片区主次干道交叉口一般进行信号灯管制，支路与主干道相交原则上采用右进右出。

6.6.   地块机动车交通出入口应尽可能设于次干道或支路上，如确有必要设于主干道时，应禁止左转，并应按《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）规定控制与交叉口距离。

6.7.    轨道4号线在本片区经由观澜大道通过，设2个站点，轨道13号线沿富澜路南北向经过，设1处站点，其站址及路线应以最后审定的轨道专项规划为准。

6.8.    本片区规划社会停车场库10处。

6.9.    本片区配建机动车停车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。已建成的用地，停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。

6.10.    所有停车场应为残疾人提供不少于总数1.5%停车位，不足1个按1个设置，专位专用。

6.11.    结合《宝安立体人行过街设施规划》，本片区规划5座立体人行过街设施，观澜大道结合轨道4号线2个站点和观澜汽车站，建设3处，立体过街的具体形式必须与轨道四号线具体施工图相结合。另外环观中路上建设1处，观平路上建设1处。

6.12.    人行过街设施除与《宝安区人行过街设施规划》协调外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或人行天桥：

(1).    能极大地改善步行的安全性与便捷性；

(2).    街坊之间联系较密切，而又被城市主干道分隔；

(3).    街道景观有要求的地段；

(4).    与地下市政管网不发生矛盾。

6.13.    地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

(1).    出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

(2).    最小净宽度不小于5米；

全天候通行。

7.   地名规划

本片区地名规划依据为：《深圳市地名管理条例》（草案）、《深圳市地名命名、更名、注销规则的规定》（草案）。地名规划内容详见“地名规划一览表”。

表7.1  地名规划一览表

8.   城市设计及其他有关规定

8.1.   本片区城市风貌定位为：繁荣的商贸中心形象区，传统风貌适度保留的新老风貌过渡区。

8.2.    片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

(1).     有利于传统建筑风貌的保护；

(2).     有利于加强商业中心城市空间形象的标志性；

(3).     有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。

8.3.    空间主轴线控制：重点控制富澜路和安清路之间由锦山公园、富安公园和横坑水库之间形成的空间主轴线，以使老中心北片的观澜古墟、观澜河、锦山公园、富安公园和横坑水库之间南北视觉呼应。

8.4.     重点塑造的道路立面有观澜大道、安元大道和观平路，观澜大道应结合轨道4号线统一考虑，形成浓厚的商贸生活氛围。

8.5.     重要景观节点控制：沿安元大道形成3处景观节点，1处通过08-05地块普通高中建设形成，1处是以体育体育活动中心为核心的公共设施建筑形成的中心节点，1处是安元大道和观澜大道、高尔夫大道交叉口形成的交通节点。

8.6.     沿观澜大道，结合轨道交通高强度开发，重点控制富澜路和安清路之间的空间主轴线，并围绕这个空间周边建设标志性建筑。

8.7.     本片区位于04-25、03-25、12-03、12-15、12-18、12-26 地块内的古碉楼建议尽可能保留。

8.8.     图则中樟坑径河、横坑水和大布头河不得随意更改河道、不得填埋，不得随意变明渠为暗渠，鼓励变暗渠为明确的改造，横坑水两侧防护绿带不少于5米，大布头河和樟坑径河两侧防护绿带不应小于10米。

8.9.   本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：

(1).    对于已建成的质量较好的居住区等，应注重相互之间的关系协调和整体性。可通过道路两侧行道树的线型景观与各区内绿化空间相联系，突出整体性，通过对现有建筑立面的形象改造协调相互间的关系。

(2).    对于需进行改造的工业区地块，可分期开发，但建筑形式、风格、空间应有整体设计和规划，注重景观的整体性。

(3).    旧村地块应对临街、临重要标志性建筑的地块进行整治，并制定远期发展景观规划，分期分批进行改造。

(4).    对于新建的区域，应注重与已有建筑物的关系，同时对新建筑的密度、高度、色彩等要素进行限定。

(5).    建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求。

(6).     现有绿化环境应严格控制，可进行适当改造，但严禁更改用地性质，如确需更改须报市规划委员会审议批准。

8.10.    本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

(1).    统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；

(2).     提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物；

(3).       考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

(4).       保证行人和机动车驾驶者的安全。

本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

图表