深圳市龙岗103-03号片区【平湖中心地区】法定图则（草案） NO.LG103-03/01

1.   总则

1.1     本图则适用范围为：深圳中部物流组团，现状凤凰大道以西，平龙东路、平龙西路以南，广深铁路、规划建设路、平安大道以东，富安东路以北围合的区域。总用地面积为280.19公顷。 

1.2     制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市近期建设规划（2006-2010）》、《深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市法定图则编制技术规定》、法定图则年度编制计划和其它专项规划。

1.3     制定本图则遵循的主要原则是：区域协调与整体性原则；高标准、高品位原则；可操作原则；优先保障公共利益原则；刚性与弹性并重原则。

1.4     平湖中心地区（以下简称本片区）的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5     本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则》确定。

1.6     有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7     在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.8     本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）第二十七、二十八条规定。

1.9     本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细规划设计时确略有修改的，须报市城市规划主管部门审定。

1.10     本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）废止。

2.   发展目标与功能定位

2.1     本片区的城市发展目标是：建设充满活力、具有现代气息、功能完善和设施齐全的街道级服务中心和产业服务中心。

2.2     本片区的功能定位是：深圳中部物流组团的片区服务中心，主要承担平湖街道范围的行政办公、商业、文化和生活服务职能，及周边物流基地、金融后台基地、平湖街道级工业园等产业区的产业服务职能。

3.   土地利用性质

3.1     依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域及其他用地（E）等八大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2     图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地利用功能发生实质性改变或建筑物改造、重建时，必须与图则规定的用途相符。

3.3     图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类及三类均为土地利用相容性规定，其中二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”，三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.4     图则所确定的公共配套设施及市政设施，为强制性内容，不具备相容性。若安排在土地使用权已出让的地块内，相关管理部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.5     图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

3.6     图则中确定为“综合整治”的地块，仅指在保留其合法的现状土地用途和建设规模、对现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取一定手段对城市环境的净化、美化、优化改造。

3.7     图则中“现状保留”和“综合整治”的用地在未来全面改造时，应符合图表中地块相容性的规定。

3.8     图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.9     规划对部分合法宗地的边界略有调整，若该地块尚未建设，建议依据本次图则规定的边界建设，若已建设，近期可予以保留，一旦进行改造或重建，必须与图则规定的边界相符。

3.10     图则中主干道间交叉路口、主干道与次干道交叉口周边的用地，在开发建设中，其用地红线应结合道路交叉口的渠化要求综合确定。

3.11     图则中建设路以北的居住与商业服务业混合用地，其居住建筑面积不得超过所在地块建筑总面积的70%。其余居住与商业混合用地，其居住建筑面积不得超过所在地块建筑总面积的80%。

3.12     图则中商业服务业混合用地，规定的各类用地建筑面积不得低于总建筑面积的15%。

3.13     图则中01-03地块确定为平湖火车客运站的发展备用地，二类性质兼容对外交通用地、交通设施用地和广场用地。

4.   土地开发强度

4.1     本片区城市建设用地的建设规模总量为434.29-462.31万平方米，规划人口规模为10.0-11.0万人。当实际建设总量超过规划总量的15%时，对本片区交通及配套设施等带来影响，应对本图则进行必要的检讨。

4.2     本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，若与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积应保持一致。

4.3     在本图则执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对本图则确定的地块进行细分开发的；

4.4     本图则中涉及城中村（旧村）改造地块的容积率指标为建议性指标。相关地块的旧改专项规划需经相关主管部门的批准，但必须保证图则中有关公共设施和公共空间的控制性要求。

4.5     本图则确定捆绑公共配套设施用地和市政公用设施用地拆迁安置和建设的地块，容积率可适当提高。

4.6     本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

5.   配套设施

5.1     本片区的配套设施包括区级配套设施及为本片区服务的公共服务设施及市政基础设施。

5.2     本图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划、各专项规划、本片区的人口规模综合确定，当实际建设总量超过规划总量的15%时，应对本图则进行必要的检讨。

5.3     本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”（表5.1）。

5.4     本图则规定的配套设施是落实上层次规划确定的区级配套设施和为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少或压缩规模。

5.5     小区级配套设施原则在保证合理服务范围的基础上，趋于集中布置，并与周边绿地、广场用地紧密结合，以形成社区中心。具体建议集中在以下地块及周边布置：06-05地块，03-03地块，06-17地块，07-21地块，08-08地块，09-08地块和10-17地块。

5.6     配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

表5.1     配套设施规划一览表

注1：地块号下未划线的表示该设施必须独立占地建设；地块号下划线的表示该设施非独立占地建设。

注2：垃圾收集点与公共厕所视具体情况可设置在一起。

6.   道路交通

6.1     本片区对外联系的主要道路为平安大道、平湖大街、凤凰大道、平龙东路、平龙西路和富安东路。入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2     本片区道路采用网格状道路结构，分为四个等级：

（1）    城市主干道：平安大道、平湖大街、凤凰大道、平龙东路、平龙西路、富安东路。

（2）    城市次干道：新乐街、新立街、沿岭路、守珍街、横岭路、建设路、大新街。

（3）    城市支路：新园路、双拥街、益民路、荔园街、南园路、天河路、建新路、红朱岭路、新和路、新联路、湖川路、松柏围路、满翠路、松凤路、高原路、上大街、昌平街、新南路、建南路、福新路、大新东路、大和路、新风北街、裕和北街、裕和南街、宝新街、隔川西路、新民北街、顺昌街、松仔岭路。

（4）     指导性城市支路：1条，位于07街坊。本图则以实线、非道路广场用地表示指导性城市支路。

6.3     本图则确定的指导性城市支路应保证道路交叉口控制点，可在地块设计中调整线形，但需按照法定程序申请调整。

6.4     本图则规定本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市干道上。沿城市主干道距离城市道路交叉路口路缘石70米范围内不得设置机动车出入口。

6.5     本图则的轨道线站位依据已公示的《深圳市轨道交通发展规划》落实，仅作参考，最终线站位应以公布的相关线路工程可行性研究及施工图为准。

6.6     本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”（表12.4.2.1）执行。

6.7     新建用地停车位应严格按有关标准配置，已建成的用地，停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会公共停车场（库）。绿地、广场用地根据本图则要求设地下社会公共停车场（库）。

6.8     本片区设置公交枢纽站、公交首末站和公交停靠站三级公交设施。公交枢纽站设于01-05地块，首末站设于03-16、08-22、10-10地块。本片区内公交服务线路及停靠站点位置原则上根据公交规划确定，但必须保证本图则文本5.5条所列的社区中心有公交线路通过并设有公交停靠站点。

6.9     本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.10     除本图则指定外，在以下情况可以设置人行天桥或地下人行通道。

（1）    街道景观有要求的地段；

（2）    能极大改善步行的安全性与便捷性的地段；

6.11     地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

（1）    出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

（2）    最小净宽度不小于5米；

（3）    全天候通行。

（4）    与地下市政管网不发生矛盾。

7.   地名

7.1     编制本片区地名规划遵循的主要原则：遵循一地一名的原则；避免重名、同音原则；名实相符原则。保证本片区地名标准化、规范化和稳定性。

7.2     本片区地名规划主要包括：道路名称、自然地理实体名称、公共开放空间名称。

7.3     本片区地名规划依据《深圳市地名命名、更名、注销规则的规定》（草案）、《深圳市地名管理条例》（草案）。

7.4     本片区地名规划详细内容详见“表7.1地名规划一览表”。

表7.1地名规划一览表

8.   城市设计

8.1     本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：

（1）    公共系统连续原则

在区域上，应保证城市景观轴沿线公共空间向外延续与周边城市功能区公共系统搭接；在片区内部，应通过城市景观轴沿线的带状绿地、地块附属公共空间联系各公共设施、广场和公园绿地，以保证公共系统的开放性和连续性。

（2）    特征性突现原则

应保留本片区特征性的自然地理实体——松仔岭山体、古树宗祠和多层空间尺度，通过控制景观通廊、公共系统和街道界面突现上述特征。

（3）    互动原则

各公共空间的场地设计应与其所在功能组团的功能相匹配，形成互动。

8.2     本图则控制的公共空间包括带状街头绿地、广场、城市公园和地块附属公共空间。带状街头绿地、广场、城市公园如图表控制，同时以下地块应提供地块附属公共空间。

（1）    地块面积大于5000平方米的行政办公用地和文化设施用地，且提供的地块附属公共空间占地比例不宜小于10％。

（2）    地块面积大于10000平方米的商业服务业设施用地，且提供的地块附属公共空间占地比例不宜小于20％，其中包括地块内部连接城市道路的公共人行通道。

（3）    08-08、08-13、09-05、09-09地块，且提供附属公共空间占地比例不宜小于10％。

8.3     公共空间建设应遵循以下设计要点：

（1）    场地设计应与其所在功能组团的功能相匹配。

（2）    应保证绿化、连廊、骑楼等遮阳、避雨设施和座椅等休憩设施。

（3）    应与周边公共空间保持连续。

（4）    临公共空间的建筑退线应统一，强调形成连续的街墙。

（5）    地块附属公共空间进深应不小于6米。

（6）    应与道路步行道相邻，且不得设置停车场和隔离设施。

8.4     城市景观核心及周边地块建设应遵循以下设计要点：

（1）    双拥街—凤凰大道—守珍街—平安大道—平龙东路—平湖大街围合区域及其沿边地块为城市商业景观核心。该区域内公共空间场所特征以商业展示、休憩为主，居民日常生活休憩为辅。区域内双拥街、荔园街、顺昌街、益民路、昌平街、裕和北街、景新北街沿线地块应设置骑楼，保证一级街廓的连续性和人性尺度，且沿线建筑退线内不得设置停车场。

（2）    10-09地块“松仔岭公园”为城市自然景观核心，公园内只允许建设与公园功能相关的必要的管理、服务及部分游乐活动设施。公园范围不应用围墙进行隔离防护。公园周边10-08、10-13、10-14地块开发和改造应保证建设路、天河路、松泊围路、松凤路和松仔岭公园间与道路红线等宽的景观通廊。10-02地块改造应保证垂直横岭路、直通山体的20米宽景观通廊。景观通廊范围内不得建设有碍通风和视线的建构筑物。10-04、10-08、10-13、10-14地块的开发建设、综合整治应与现状地形结合，减少山体开挖。

8.5     景观界面建设应遵循以下设计要点：

（1）    平湖大街是城市南北向的对外景观展示轴，强调人行与车行尺度并重和商业服务特征界面，一次街廓应保持连续，天际线应有一定韵律感，在与双拥街、荔园街相交区域形成标志性区域，同时应留下通道与其他城市节点联系。

（2）    平龙东路——平龙西路是城市东西向的对外景观展示轴，强调车行尺度和商住特征的界面，天际线应有一定韵律感，在与平湖大街、平安大道相交区域形成标志性区域，并注意留下通道与南侧商业景观核心相呼应。

（3）    双拥街—新立街—横岭路—沿岭路—新大街是本片区内部城市景观界面，串联多个功能区，强调人行尺度。双拥街、新立街段界面强调连续、宜人的多层商业特征，横岭路、沿岭路段界面强调通透的多层、中高层和公共设施特征，新大街段界面强调连续、有韵律感的特征。界面还应留下通道与各地块内开敞空间相呼应。

（4）    城市景观轴线上建筑高度大于18米且小于或等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80米，建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于60米。

8.6     本片区的高度控制遵循以下规定：

（1）    临近自然景观核心区域为高层限制区。松仔岭公园周边地块限高原则控制为24米，限高超过24米的10-14、10-15地块，在进行内部空间组织时必须保证靠近山体一侧的建筑高度不超过24米（除现有建筑和已审批的过往规划）；守珍街、裕和南街、隔川西路、富安东路和凤凰大道围合区域内除10-14、10-15地块以外，限高不宜超过松仔岭公园山顶，即60米， 07-22、09-06、09-12和10-18地块，在进行内部空间组织时必须保证靠近山体一侧的建筑高度不超过36米（除现有建筑和已审批的过往规划）。

（2）    城市商业景观核心和平龙路、平湖大街沿线为高层建设区，高度控制在75米以内。在平龙东—平安大道—守珍街—裕和北街围合区域内，地标性建筑物建筑限高可突破100米。

8.7     本片区内的建筑及环境设计应遵循下列设计要点：

（1）    严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计。

（2）    建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

（3）    沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

8.8     本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则：

（1）    各类型的广告应进行统一规划、协调布置；

（2）    标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；

（3）    考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

（4）    保证行人和机动车驾驶员的安全。

8.9     本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

8.10     本片区鼓励地下空间的开发利用。新建和旧城改造用地应按照《深圳市城市规划标准与准则》的要求，建设地下停车场、地下商业街等，并考虑与相邻地下空间有机衔接的可能性。

9.  旧区改造

9.1     本片区为旧区重建改造重点地区，应以“完善功能、提升服务水平”为目标，优先解决片区的功能提升、交通、配套和环境问题，合理控制居住用地的开发强度，形成功能完善、设施齐全、居住环境舒适的街道服务中心。

9.2     本片区的旧区改造活动应遵循以下指引：

（1）    功能配比方面：适当提高商业服务业功能比例。

（2）    空间管制方面：以改造单元为基础形成社区，并强调围绕公共绿地形成社区中心。

（3）    配套设施方面：按照《深圳市城市规划标准与准则》落实；居住小区级设施在旧改单元内平衡配建，并趋于集中布置，形成社区中心；居住小区级以上设施在满足服务范围要求的基础上，尽量选址于更新难度低的用地，并与改造项目捆绑建设。

（4）    开发强度方面：综合整治项目原则维持现状开发强度，本图则中全面改造项目地块的容积率指标为建议性指标。相关地块的旧改专项规划需经相关主管部门的批准，但必须保证图则中有关公共设施和公共空间的控制性要求。

9.3     为了在商业开发与公共利益之间取得平衡，保证改造能落实公共设施、获得良好的居住环境和城市景观，除了已获准的建设项目，本片区不允许零星开发改造，最小改造地块的规模应满足相关规范和技术规定的要求。

9.4     本图则地块改造实施时必须编制旧改专项规划，原则上旧改专项规划的规划范围应涵盖改造地块所属“改造单元”的范围，其配套设施规模应满足整个改造单元的需求。

9.5       本图则地块改造时原则上满足9.6规定的捆绑建设条约，捆绑地块不宜细分开发，并同时通过验收。捆绑拆迁安置或建设的配套设施必须保障各设施规模、等级与内容不变，位置可适当调整。