深圳市宝安区BA402-14/15/16号片区[清湖地区]法定图则 NO. BA402-14/15/16

1.总 则

1.1  本图则适用范围(以下简称本片区)：北起机荷高速公路，南至龙环二路（原东环二路），西临龙观东路，东到梅观高速公路，总用地面积537.38公顷。

1.2  制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划1996-2010》（1996）、《深圳市近期建设规划》（2006-2010）、《深圳市中部综合组团分区规划》（2005-2020）。

1.3  本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.4  本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）确定。

1.5  有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.6  在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.7  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细设计时略有修改，但须报市规划主管部门审定。

1.8  本图则中印刷错误的部分不得成为执行图则的依据。

1.9  本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）中第二十七、二十八条的规定。

1.10    本图则自深圳市城市规划委员会批准之日起实施。从即日起，本片区原有的控制性详细规划自行废止。

2.发展目标与功能定位

1.11     本片区的发展目标为：充分发挥地铁4号线的带动作用，建设功能完善、环境优美，具有现代气息的城市综合功能片区，为周边高新技术产业园区提供配套服务。

1.12     本片区的功能定位为：龙华商贸、居住及工业综合片区，由商业办公、文体娱乐、居住和工业功能组成。

3.土地利用性质

1.13     依据本片区的功能定位，确定本片区土地主要用途为：居住、商业服务业设施、政府社团、工业及市政公用设施用地。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

1.14     本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。

1.15     本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要时依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

1.16     本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在符合本图则所规定的用地性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

1.17     本图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。详见本图则“图表”。

1.18     本图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

4.土地开发强度

1.19     确定土地开发强度是控制土地容量，提高土地有效利用和保护环境的重要手段。

1.20     本图则确定本片区建设规模总量为630.78万平方米。各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的环境质素、交通和设施供应带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨，有关部门应停止一切要求增加开发规模申请的审批活动。

1.21     已出让的土地，因计算口径、市政道路拓宽等原因，可能在本图则中表达的地块用地面积与实际使用面积不符，而且容积率数值不同，但总建筑面积将保持一致。

1.22     在本图则执行过程，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新报批确定。土地开发强度确定的原则是保证建筑总量不变的条件下，根据用地面积的比例进行合并与分配：

（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

5.配套设施

1.23     本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。

本片区内配套设施设置详见本图则“图表”的规定。其中，必须单独占地的公共设施和市政设施有：成人教育学校一座，位于05-16地块；普通高中一座，位于03-11地块；九年一贯制学校一座，位于04-05地块；小学三座，分别位于02-22、05-04、06-09地块；幼儿园七座，分别位于02-12、03-04、04-15、05-17、05-19、05-21、06-05地块；医院一座，位于03-15地块；综合文化活动中心两座，分别位于01-25、07-12地块；综合体育活动中心三座，分别位于01-20、05-06、07-05地块；派出所两座，分别位于04-03、07-04地块；社区服务中心一座，位于01-22地块；社会停车场（库）5座，分别位于01-15、04-05、05-01、05-22、06-04地块；加油加气站两座，位于01-01、02-19地块；公交场站四座，分别位于01-01、04-07、05-12、06-13地块；变电站一座，位于02-21地块；通信枢纽机楼1座，位于06-14地块；通信发展备用地1座，位于01-24地块；有线电视分中心1座，位于07-12地块；垃圾收集站六座，分别位于02-01、02-25、03-02、05-18、06-07、07-06地块；公共厕所一座，分别位于05-17地块；城市污水处理厂一座，位于01-17地块；配套设施设置类别和分布详见本文本“配套设施规划一览表”（表5.1）

表5.1  配套设施规划一览表

注：地块号加下划线表示该设施为非独立占地。

1.24     本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

1.25     配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

1.26     已批规划设计要点用地内的配套设施的具体位置和用地形状，在满足规模不变和相关规范的前提下，可以略有调整，但须报市规划主管部门审定。

1.27     市政设施规划：

（1）污水：规划区内污水排至龙华污水处理厂，区内主干管为d400。

（2）电力：规划新建一座位于02-21地块的110kV清湖变电站。

（3）通信：通信枢纽机楼1座，位于06-14地块；通信发展备用地1座，位于01-24地块；有线电视分中心1座，位于07-12地块；邮政支局1座，位于06-01地块；邮政所1座，位于05-17地块。

6.道路交通

1.28     本片区对外联系的主要出入口为梅观高速公路、机荷高速公路、龙观东路、龙环二路、梅龙路。各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。

1.29     本片区内道路网采用方格网状道路系统，规划道路分五个等级：

城市高速公路：  梅观高速公路，机荷高速公路；

城市干线主干路：龙观东路，为双向六车道；

梅龙路，为双向七车道；

华清大道，为双向六车道。

城市主干路：    华平路，为双向六车道；

清龙路，为双向六车道；

大合路，为双向六车道；

龙环二路，为双向六车道。

城市次干路：    东环三路，为双向六车道；

华园道，为双向四车道；

祥利路，为双向四车道；

华建路，为双向四车道；

清湖路，为双向四车道。

清扬路，为双向四车道。

城市支路：      望荣路、永淳路、华劲路、华奔路、华月路、龙祥路、龙永路、龙熙路、龙和路、明珠路、华珠路、清永路、清澜路、清雅路、熙和路、清奔路、清月路、清业路、清阳路、新业路、华康路、龙嫦路、龙娥路、龙奔路。

1.30     本图则所确定的片区内部道路，可在下一层次规划编制时进行深化及适当调整，但需按照法定程序，对法定图则确定的道路进行修改。

1.31     禁止在商业零售街道设置机动车出入口；不宜在行人集中与步行优先的地区设置机动车出入口。

1.32     梅观高速公路应注重居住段的隔声防噪处理。

1.33     本片区的机动车配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。

1.34     所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用。

1.35     配建停车场的位置应避开主要景观轴线。停车场库出入口应方便安全，不影响区内交通。区内道路两侧护坡及停车场周边应加强绿化，不应有裸露的护坡。

1.36     本片区内规划社会停车场（库）8座，其中独立占地5座，分别位于01-15、04-05、05-01、05-22、06-04地块；附建3座，分别位于05-13、06-01、06-06地块。

1.37    本片区内设公交综合车场一座，位于01-01地块，占地1.28公顷；公交首末站两座，位于04-07、06-13地块，分别占地0.23、0.33公顷；公交地铁接驳枢纽站一座，占地1.25公顷。

1.38    鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，人行通道应满足以下要求：

（1）醒目；行人可直穿；

（2）最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽；

（3）全天候通行。

1.39    本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

1.40    除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置地下人行通道或地上人行天桥：

（1）与通往地铁站的相邻街区直接相连；

（2）能极大地改善步行的安全性与便捷性；

（3）在可能影响街道景观的地段；

（4）与地下市政管网不发生矛盾。

1.41    地下人行通道的设置应满足：

（1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

（2）最小净宽度不小于5米；

（3）全天候通行。

1.42    深圳市地铁4号线拟经由华平路从本片区中部通过，在华平路上设停靠站，其站址及路线须以最后审定的地铁专项规划为准。

7.地名规划

1.43     本片区地名规划依据《深圳市地名命名、更名、注销规划》（草案）。

1.44     本片区地名规划统计如下：片区内规划道路名39个；自然地理实体共有5个地名，河流水系4处，山体1处；防洪堤1处；公共开放空间地名5处；公共设施地名4处；其他地名18个。

1.45     本片区地名规划详细内容详见“表7.1规划地名一览表”。

表7.1规划地名一览表

8.城市设计及其他有关规定

1.46     本片区观澜河两侧防护绿地按15-30米控制，机荷高速公路和梅观高速公路两侧按30-50米控制。

1.47     本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

（1）有利于环境的舒适和安全，并与周围自然环境互相呼应，相得益彰；

（2）有利于加强地铁沿线城市空间形象的标志性；

（3）有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。

1.48     本片区内的绿地系统规划应遵循下列原则：

（1）公共绿地系统结合各功能区用地布局和使用规律就近布置，方便休闲和游憩。

（2）高压走廊、污水处理厂周边按照有关规定预留绿化隔离带，减少对周边用地的影响。

（3）各项规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设，禁止任何商业开发行为侵占绿地。

1.49     本片区02-13地块内清湖村廖氏宗祠、清湖三界庙、廖乐善等合葬墓为区级文物保护单位，具有重要的文化价值，其具体保护范围和建设控制地带的划定以相关专项规划为准，且周边地块旧村改造须注意对该用地空间格局严格保护。

1.50     本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

（1）严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计；

（2）建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

（3）各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一，以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感；

（4）建筑环境是确保城市道路及各组团景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求，确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求；

（5）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射；

（6）建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩；但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等；

（7）建筑反光照明不应直接射入其他建筑窗内；公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计；

（8）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

1.51     本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

（1）统一规划，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；

（2）提供使街景特色更加突出、使用效率更高的标识物；

（3）考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

（4）保证行人和机动车驾驶者的安全。

1.52     本片区内的公共空间必须为不同人群（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

图表