中国城市规划设计研究院深圳分院   田长远

 

一、规划背景

    去年10月28日，市委、市政府召开全市违法建筑清查工作暨城中村改造动员大会，我市城中村改造工作全面启动。城中村（旧村）改造是深圳市落实中央提出的科学发展观和以人为本的要求，提升城市建设整体水平，促进特区内外一体化发展，加快推进现代化国际性城市建设，努力构建“和谐深圳”、“效益深圳”的重要举措。

 

    罗湖区是商业旺区，在改造中，城中村的定位应该紧扣区域产业布局的特点，根据城中村所处的地域位置和周边地区的产业功能，确定城中村改造的方向。田贝村改造将依托原有的建材市场，扩大营业面积，改造为建材特色产业村。

    田贝村（以下称规划区）位于罗湖区的中部，洪湖东路以东，文锦路以西，田贝四路以南。属于田贝村用地范围，规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区，A区面积为7240平方米，B区面积为19210平方米。

    根据田贝村实业股份公司提供的资料，现状总人口1703人，其中外来人口1368人，村民人口335人，常暂比1：4.08，村民户数为170户。

    规划区目前产业发展主要为住宅及商业店铺出租。主要住宅物业由居民统建楼和居民独立式住宅构成，其中现状居民自建住宅多以出租的形式进行经营，凭借毗邻的洪湖公园良好的自然条件和便捷的交通条件，本区的村民住宅租赁市场非常活跃。规划区内的建材市场已形成了一定的规模，经营颇具特色，在业内已形成相当的知名度。

    根据规划国土资源局罗湖分局的地籍资料，规划区内属于实业股份有限公司的有2宗。

    规划区东、西、北侧分别为城市主干路文锦路、城市次干路洪湖东路和田贝四路，规划区主要出入口由文锦路引入，为右进右出。

    规划区现状建筑主要为私宅、办公及部分商业。A区内建筑为7层， B区内建筑都为3-4层，建筑密度较大。现状建设情况详见下表：

 

表一：现状建设情况一览表

	A区建筑量 （万平方米）	B区建筑量 （万平方米）	规划区总量 （万平方米）
用地面积	0.73	1.92	2.65
住宅建筑面积	1.34	3.65	4.99
商业建筑面积	0.24	0.5	0.74
办公建筑面积		0.25	0.25
合计	1.58	4.40	5.98
容积率	2.16	2.16	2.26

三、改造的动力分析

    田贝村毗邻洪湖公园，与彩虹桥隔路相望，不远处是大型购物商场沃尔玛，且周边都是近几年开发的住宅区。相比之下，建于20年前的田贝村，建筑质量及空间景观较差，与周边建筑群在空间环境和城市景观方面不协调。

    规划区内的建材市场虽然已形成了一定的规模，在业内已形成相当的知名度。但在B片区部分村民的底层住宅改建的商铺比较杂乱，形象较差，且不利于远期集体物业的培育。

    因建筑破旧，缺乏特色，配套设施不完善，已经无法满足日益提高的城市居民居住要求，这就使规划区改造更为迫切。

四、相关规划要求

     现状田贝村用地，属于原农村居民住宅地区，规划主要用途为居住用地，近期应严格控制，待条件成熟时通过旧村改造详细蓝图确定开发强度，达到改善环境，完善配套设施的总体规划目的。

    整体功能要求：水贝地区以文锦路、田贝四路为界将本地区分为三个小区，每个小区有小区级的公共设施和小区中心，小区中心主要设在贝丽南路、贝丽北路和洪湖二街，居住区级以上的商业设施主要分布在洪湖东路和田贝四路两侧。

    城市设计要求：本地区西侧邻洪湖公园的用地规划应考虑到洪湖公园的景观要求。

    在满足自身居住的前提下，尽量增加商业及单身公寓，以减低对周边的公共配套压力。

五、规划定位及原则

    根据规划区现状存在的问题及政府政策确定规划的原则为：

    1.改善城中村及周边的环境，提升规划区环境面貌。

    2.增加公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设。

    3.妥善解决城中村改造中村民及各方面利益。

    4.完善现有产业结构，促进其升级。

 

    本次规划着重研究旧村的发展规划及其可行性。

    根据田贝村现状建设情况、城市整体景观要求及城市发展特征，规划针对规划区发展前景提出切实可行的改造策略。

    规划区共分三个部分：旧村改造区、环境整治区、现状保留区。

【特征】

    现状建筑低矮陈旧、建筑密度较高，靠近洪湖东路一侧底层延续了临街的建材展销市场，目前已形成一定规模及影响力，但是目前的现状建筑空间不利于远期的产业长远发展。由于紧邻东湖公园，具有良好的自然景观资源，为规划区发展提供了较好的外部资源。

【策略】

    整体改造，改善居住环境。考虑到田贝村一带是深圳市主要的建材销售商聚集地，产业的发展具有一定的连续性，规划区的定位为集建材展示、信息交流、买卖交易等为一体的现代化综合建材商贸中心，达到增加集体物业的规模的目的。同时，在满足本村居民的居住前提下，增加商务公寓及单身宿舍的建设，减轻对公共配套设施的压力。

    道路交通：完善内部微循环系统，形成环状路网，强化与外部道路的衔接。

    环境：与周边空间环境相协调，将规划区与洪湖景观相融合。

【特征】

    已建成的村办公综合楼及其前面的广场区域，整体环境质量较差。

【策略】

    用地：现状保留，少部分结合整体公共空间进行整合。

    道路交通：完善微循环系统，加强对外道路交通建设；

    环境：根据现状建设高度及整体环境，建设组团绿地及文体活动中心，改善旧村整体环境。结合旧村改造建设方案进行统一交通、消防设计。

    近期以环境整治为主，统一进行铺装、绿化、立面整治。

【特征】

    此地块属于规模建设区，整体建设密度较大，高度为7层，整体空间秩序良好。目前为田贝建材市场的主要组成部分。

【策略】

    用地：现状保留。

    道路交通：完善微循环系统，部分结合改造区的对外交通需求进行改造。

    环境：对沿洪湖东路一侧的建筑立面进行统一的立面改造。

    产业：近期改善环境，延续现有产业发展，提升产业地位。

    根据整体改造策略，规划区B区作为拆除改造区，其中股份公司办公楼作为保留建筑，其余建筑拆除重建。建筑总量详见下表：

表二：B区建筑一览表

	住宅建筑面积 （万平方米）	商业建筑面积 （万平方米）	办公建筑面积 （万平方米）	合计
拆除建筑面积	3.65	0.5		4.15
保留建筑面积			0.25	0.25

 

 

    为改善地段的交通条件和提供方便的交通支持，将规划区主要出入口设置于洪湖东路，减少对文锦路交通压力，同时将原文锦路的出入口改至城市支路上。

    主要考虑规划区内部公共空间的联系及规划区与区域绿地（洪湖公园）的联系，同时与公共空间相结合形成整体的步行空间系统。在紧急状况下，内部通路可兼做消防通道用。同时利用洪湖公园的人行过街天桥，加强同洪湖公园的联系。

 

    田贝村近期重建地块用地面积19374.3平方米，全部为村民住宅用地，拆迁补偿面积约为4.15万平方米（其中包括环境整治拆除部 分的补偿面积、原地块拆除建筑面积）。由于规划区改造模式为自身改造，改造后的住宅为自用出租，经济平衡主要体现在改造后的租金收入和改造成本上。

    通过对估算结果的分析，可以得出6.5、5.5、5.0三种容积率方案，通过对比得出如下结论：虽然目前村民户数不确定，但村民资金实力较强，改造筹资难度小。建议本项目的容积率为5.0～5.5之间，以5.0为较佳。

    规划容积率取5.0（地上21层）时，建筑覆盖率为50％时，建筑高度为80米。规划区区面向洪湖东路，根据《罗湖区分区规划》的城市空间要求，规划区属于城市高层建筑带，当容积率为5.0时，在建筑高度控制上符合上层次规划要求。

    规划区公共配套设施影响主要有两个方面，即初中和小学。

    初中：根据《深圳市城市规划标准与准则》对初中就学标准要求，在1000米的服务半径内，按总人口的19‰计算，入学率100%，23座/千人，需1300-1500学位，根据上层次规划有一所24班中学，在不考虑规划区改造的前提下可以满足水贝片区需求。规划区人口约2300人，根据《深圳市城市规划标准与准则》要求计算，增加初中学位数只有50个左右，而现状深中初中部24班，仅2/3面向罗湖区招生，可提供800个学位，规划区改造所增加的50个学位数，对整个水贝片区不会造成压力。

    小学：根据《深圳市城市规划标准与准则》对小学就学标准要求，在500米服务半径内，按总人口的48‰，入学率100%，58座/千人，需3800-4000个学位，现状4所小学可提供4500个学位，已经可以满足水贝地区需求。根据《深圳市城市规划标准与准则》要求计算，规划区增加小学学位数130个左右，对整个水贝片区不会造成压力。

    由于规划区处于交通敏感地区，改造后的交通增量将对区域交通产生较大影响，因此需要对改造后的交通进行综合影响评价。

    规划区周边主要道路包括文锦路、田贝四路和洪湖东路。目前文锦路和田贝四路的交通已趋于饱和，洪湖东路运行状况良好。

    在现状道路条件下，交通出行将产生大量的绕行交通，直接增大区域中其他道路的交通压力，必须适当增加其他方向的出入口。

    如果在洪湖东路设置田贝村交通出入口，文锦路的道路服务水平将基本保持不变，而洪湖东路的南往北交通量虽然有所增加，但总体仍维持在道路通行能力范围之内，因此道路的服务水平将是可以接受的。

    给水工程：

    规划区现状为旧村，给水管径偏小，管道严重老化。现状规划区东部文锦路的东侧有1条400毫米的给水管。

    根据《深圳市城市规划标准与准则》进行计算，改造后，规划区总用水量增加600立方米/日。

    根据水贝片区的法定图则，在规划区东部的文锦路和西侧的洪湖东路，各规划了一条给水管，管径分别为600毫米和400毫米，区内供水可以就近从这两条给水管接入，而且供水量可以满足要求。

    污水工程：

    规划区现状为旧村，雨水污水合流排放。现状规划区东部文锦路的东侧有1条1000毫米的污水管。

    根据《深圳市城市规划标准与准则》进行计算，规划区污水量增加510立方米/日。

    区内污水可以就近排入文锦路的现状污水管。新增的污水量较少而现状污水管径为1000毫米，因此新增的污水量对片区的管网系统影响很小，现有污水系统可以满足排放要求。

    电力工程：

    根据《深圳市城市规划标准与准则》中对各建筑类型单位建筑面积用电负荷的相关规定，田贝村改造将带来0.18—0.30万千瓦的用电负荷增量。田贝村改造带来的用电负荷增量仅占水贝片区法定图则用电负荷预测量（6.84万千瓦）的3%—4%，相对较小。根据《水贝片区法定图则》，在田贝村东侧将规划新建洪湖110KV变电站，该站主变容量3×50MVA，可满足田贝村改造带来的用电负荷增量。

    根据以上经济测算、旧村改造实施的操作性及整体景观要求，近期改造地块的容积率取5.0。

表三：经济技术指标一览表

项目		总指标	改造地块指标
总用地		2.65	1.94公顷
容积率		4.35	5.0
建筑密度			50％
总建筑面积		11.53万平方米	9.7万平方米
其中	商业	3.37万平方米	2.88万平方米
	居住	8.16万平方米	6.82万平方米
建筑高度			80米
绿地率			30％
配建停车位		700	600
拆建比			2.34

 

 

 

九、改造示意

 

 

    为响应市委、市政府号召，进一步加快“城中村”改造步伐，营造良好的投资环境，提高社会和经济效益，村民要求整体拆建改造的愿望十分强烈，区委、区政府高度重视,提出了改造城中村、建设产业村的要求。根据市规划局2004年12月复函提出的田贝村改造方案“应结合动态交通问题的解决进行进一步论证”等要求, 对原专项规划方案，反复研究修改，对功能定位、开发强度、交通、配套等，进行深化完善，现已完成新的《田贝村改造专项规划》方案。

    1、现《田贝村改造专项规划》方案，在功能定位上通过整体改造建成区域建材展销基地，符合罗湖以产业发展为导向的策略要求。

    2、根据规划区现状情况，改善了旧村与周边的环境，提升了规划区环境面貌，改造后符合城市整体景观要求及城市发展要求。

 

 

    根据市规划局2004年12月复函提出的田贝村改造方案“应结合动态交通问题的解决进行进一步论证”等要求，对原专项规划方案，我区坚持以产业发展为导向，反复研究修改，对功能定位、开发强度、交通、配套等，进行深化完善，完成新的《田贝村改造专项规划》方案，规划区总面积26450平方米。规划区共分A、B两区，A区面积7240平方米为保留区，B区面积19374平方米为重建区，重建区容率为5.0，建筑面积9.6万平方米(其中商业3万平方米,居住5.95平方米,办公0.33万平方米,公共配套0.32万平方米)。符合我区城中村改造的总体要求。

    一、该方案在改造思路和原则上,着重改善城中村及周边环境，提升规划区环境面貌，增加公共空间及绿化面积，完善公共基础设施建设，合理处理国家、集体、个人利益,基本符合城中村整体拆建模式的要求。

    二、该方案在功能定位上通过整体改造，建成居住、配套公寓、专业市场的综合性地区，完善、提升产业结构，建成区域建材展销基地，符合罗湖以产业发展为导向的策略。开发强度确定容积率约5.0，符合水贝片区法定图则各项控制指标及本项目经济评估测算要求。