盐田重建局   蔡景玲

一、规划背景

    暗径东村位于盐田区行政文化中心东侧，属沙头角中心区区域，是深圳现代化发展过程中遗留下来的典型的“城中村”。目前，盐田行政文化中心已建成并投入使用，沙头角中心区的规划建设启动在即，暗径东村原有的景观风貌及城市功能与其所在的中心区位格格不入。按照全市2005年度改造计划，盐田区政府对该村进行整体改造，使之与区行政中心城市景观相协调，完善中心区的城市综合功能，达到进一步完善和强化中心区作为政治、经济、文化和商贸中心地位的目的。该项目是盐田区的第一个城中村整体改造项目，盐田区委区政府高度重视。经认真研究，结合区城中村改造总体规划纲要的有关成果，盐田区重建局委托编制了《深圳市盐田区暗径东村改造专项规划》。

１、区域位置

    暗径东村位于盐田区沙头角片区东北部。规划总用地面积为19623.00M2，地块形状为长条形东南——西北走向的不规则态。规划区东南和西南紧邻城市主干道深盐路和海山路，西北与街坊内居住区相邻，东北是居住区和海山公园。

２、人口现状

    规划区人口总数为1308人，其中本地农村户籍人口152人（69户），暂住人口1156人，常暂比为1：7.61。

３、土利用现状

    主要是原农村居民住宅用地，以及单元式住宅用地、商住混合用地、单元式住宅+商业用地、四类住宅区绿地。

现状土地利用情况汇总表

 

４、建筑现状

    规划区现状建筑总面积为30180 M²，容积率为1.57。现状建筑按性质分为居住、商住混合两大类。居住建筑包括原农村居民住宅和单元式住宅两类。建筑质量以较差居多。部分建筑虽然质量尚可，但外观质量较差。建筑高度：村民住宅以3—6层居多，部分为1—2层，单元式住宅商住混合楼为8层。平均建筑密度约32.9%。

５、景观风貌

    旧村建筑拥挤密布，建筑景观较差，缺乏室外活动空间，环境卫生较差。整体景观风貌较差，与邻近的区行政文化中心景观形成强烈反差。

６、道路交通现状

    对外交通：比较畅通，四周都有城市道路和街坊道路。

    内部交通：村内道路较密，北部局部地段宅前路不完善。

    静态交通：较差，缺乏停车位。

７、公共配套设施现状

    有村委会、垃圾回收站、派出所治安点。村内商业较繁荣，商业设施主要位于沿海山路旁。

８、绿化状况

    村两个入口处有三处小绿地。

９、周边地区情况

    村东、西、北为城市住宅区和暗径西村，西南为区行政文化中心，东北不远为海山公园和小学，东南跨深盐路为沙头角保税区。盐田区医院和田东中学在西侧不远处。北边不远是梧桐山国家森林公园，可通过海山路上山。周边商业氛围较强，配套设施较齐全。

１、现状问题

◆ 现状功能单一，不符合片区城市功能发展需求  

◆ 居住环境较差

２、改造优势

◆市场条件相对较好  ◆ 良好的商业基础  

◆周边景观环境良好  ◆ 便利的交通条件

 ３、改造机遇

◆ 宏观政策条件改善         ◆ 片区功能调整时机成熟

◆ 交通条件有望进一步改善   ◆ 改善改造意愿相对较强

４、面临挑战

◆拆迁补偿问题较复杂   ◆ 景观风貌协调需要妥善处理

◆ 公共、市政、交通设施有一定增容压力

◆改造经济平衡难度大

    虽然本村是沙头角片区中改造的市场条件最好的城中村，但普通商品住宅的销售价格也比特区内的福田、南山、罗湖一般地段低1500-2000元/平方米以上，改造实现经济平衡难度大。

５、改造对策

    整体来看，暗径东村的改造时机基本成熟。改造规划的重点为：需要结合市场情况，确定合理的开发强度； 增加公共配套设施，加强市政设施的建设；完善道路交通系统，增加停车设施；增加绿地，串联公共空间，改善环境；加强城市设计，控制道路沿线景观。通过改造使实现旧貌换新颜，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。

四、规划原则及目标

1、规划原则

◆　合理性原则　◆　集约化原则  ◆　可操作性原则　

◆　弹性原则    ◆　利益与风险共享原则

2、规划目标

◆ 完善城市功能   ◆ 改善居住环境   ◆ 提升景观形象 

◆ 提升土地价值   ◆ 促进城村融合

五、相关规划分析

１、《沙头角地区城市更新改造规划》：

    所在的沿山东片区功能定位：以居住和休闲功能为主。沿海山路和深盐路适当商业功能。紧邻的中心功能片区功能定位：区级中心，行政、文化、金融、商贸、娱乐、医疗等功能，以及部分居住功能。

２、《深圳市盐田区城中村改造总体方案》（在编）

    功能定位：中高档住宅和大型零售商业区。

    改造模式：建议实施整体改造。

３、《盐田区城中村改造总体规划纲要》（在编）；

◆改造方向（性质功能定位）

性质定位：现代商业与居住综合发展区。主要功能：围绕区级中心发展商业、娱乐等服务功能；沿街改建高标准住宅（商住）；配合保税区，街坊内部保留部分廉租住宅功能。

◆改造模式：建议为整体拆建、原地改造。

◆改造强度：建议容积率尽量控制在4.5左右，以不超过5.0为宜。

◆ 改造时机：适宜近期改造

◆ 改造控制指引：重点围绕盐田中心区的建设，增加商业服务功能、改善景观环境，形成协调景观形象，其中沿海山路应形成比较连续的界面形象；完善市政和配套设施、增设绿地和公共活动空间。建议主要建筑沿海山路布置，建筑形式不适宜采用曲线形板式，应与周边建筑特别是中心区建筑协调，体现海滨现代城区的特色。建筑高度应该适当控制，避免完全阻断山海之间的视线通透性。

六、规划要点分析

１、用地功能与布局分析

    规划区改造后的用地功能应该主要为商业和居住功能。由于规划区西侧为盐田区行政文化中心，结合西侧海山路原有的商业气氛，规划区改造后商业功能主要沿海山路布置，街坊内部布置单纯的居住功能，形成西侧沿海山路是商住混合用地、东侧街坊内部是居住用地的格局。

２、建设强度分析

    经济分析的结论为：如建筑容积率为4.80，本项目可行且具有良好的社会效益、环境效益和比较合理的经济效益，经济风险性可承受。其中商业面积需要占到20%以上。

建筑空间景观效果分析：如详细方案所示的空间景观效果与周边环境关系比较协调。

３、交通组织分析

(1)区域交通环境

    整个沙头角片区现状最大的交通问题是：过境交通问题对内部交通的困扰问题，主要集中在深盐路。深盐第二通道预计于2006年建成，届时过境交通问题将得到较大的疏解，深盐路的交通环境将得到较大改善。

(2)周边交通环境

    规划区改造会增加海山路交通压力。但目前海山路交通压力不大，远没有达到饱和状态，同时，由于改造区域面积较小，预计不会对海山路造成过大的冲击。同时可以通过贯通规划区周边街坊内部道路，直接联系深盐路和梧桐路，使规划区改造造成的交通影响在较大的范围内进行疏解。

(3)车行交通组织

    规划区对外交通主要通过规划区东侧和北侧的街坊内部主要道路，连接西侧的城市主干道海山路，作为主要的交通出入口；同时整理规划区南侧的街坊内部道路，连接海山路，作为次要的交通出入口。还可以通过东侧的街坊内部道路的延伸段，穿过街坊内周边地区，连接规划区以南的深盐路和以北的梧桐路。

(4)步行交通组织

    从较大的区域来看，整个沙头角片区通过南北向步行通道联系山海公共开放空间。从较小的范围来看，规划通过东西向步行通道，联系盐田区行政文化中心广场和海山公园，并进一步与南北向通山达海步行通道形成联系。

(5)静态交通分析

    根据《深圳市城市规划标准与准则》，规划区需要安排500个左右停车位。建议适当降低配置标准，推荐布置400个左右车位。作为城中村改造项目，规划区空间资源相对有限，可以适当降低标准。

4、公共设施配套分析

（1）教育设施

    在改造地块西北侧，梧桐路北侧有一所田东中学（有高中部和初中部），规划设计36班，现在只招32班，可以满足新增人口需求。改造地块东北处有一所田东小学，规划设计24班，现在只招了21班，可以满足新增人口需求。在距改造地块约250m处，有暗径村集体投资建设的12班幼儿园1所和私立8班幼儿园1所，现在生源不饱和，仅开了5个班和6个班，可以满足新增人口需求。故本项目的教育配套设施均可在周遍的教育设施中得到解决，在标准规定的合理的服务半径内。不须再新建。

（2）其他片区级公共设施

    规划区附近有医院、文化中心、邮局、派出所等服务设施。可以满足小区新增人口的需求。上层次规划没有对规划区提出布置片区级公共设施的要求。

（3）社区级公共设施

    规划区以及周边社区级公共配套设施相对缺乏。本次改造应该重点布置和完善社区级公共配套设施。应该重建设置的社区级公共配套设施包括：垃圾收集站、社区居委会、社区警务室；应该结合改造增设：社区健康服务中心、社区文化活动室、社区体育活动场地；建议结合改造设置：再生资源回收点、公共厕所、环卫工人休息站、设置社区服务站。

5、市政设施配套分析

    规划区的水、电、气等市政设施从海山路的市政管道中接入。由于增加人口对于整个片区而言比重较小（整个沙头角片区现状人口10万左右），市政设施的增容压力不大。经向相关部门咨询，规划区周边的现状市政设施供应能力可以满足新增人口的需要。

6、区域景观分析

    根据盐田中心区的规划设计构思，沿海山路东侧将形成比较连续的高层城市景观界面，同一街坊内的规划区南侧和北侧已经建成两处高层住宅建筑，因此规划区可以适当建设高层住宅，并注意与周边建筑协调，形成沿海山路比较连续的界面形象。

1、用地布局

    规划沿海山路布置商业与居住混合用地，沿街坊内部布置居住用地：包括单元式住宅用地、二类住宅区道路用地、二类住宅区绿地。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2、建筑与空间布局

    在平面布局上，在靠近海山路的一面布置了四栋塔楼，塔楼之间保持相同的间距，使沿海山路形成连续的界面。在朝向上保证了大部分住宅都是南北向。

    沿街的四栋塔楼由南向北形成退台的关系，在空间上保持一定的变化，降低因建筑高度较高对区政府大楼造成的压抑感；另一方面由于形成了一定的退台空间关系，使得沿海的景观与海山公园的美景都能保证最多的住户们分享。沿海山路的一面布置三层的临街商业群楼。商业模式以大型商场与小商铺结合为主。为了保证足够的商业面积，加大了商场的进深。沿街坊内部的一侧，在用地的北面布置两栋六层高的住宅，在南侧布置了一栋15层的住宅塔楼，主要考虑日照间距的要求，避免对周边地区造成不良影响。中间布置住宅小区中心花园，是规划区内部开敞空间。

3、道路交通规划

    车行主入口位于东北侧街坊道路上。内部道路环绕住宅区绿地和住宅楼周边布置，既可以作为住宅前道路，也可以作为消防车道。商场群楼的货物进出主要通过规划区南侧和北侧的街坊道路沿街面进行处理，部分可采用在特定时段在小区内部道路进行处理。

    规划区实行人车分流。人行主入口位于规划区北侧街坊道路上。人行次入口在海山路上居中偏南位置，通过商业群楼中间的通道（或门洞）出入。建议此入口为定时开放出入口，在早晨或傍晚供住户出入使用，平时关闭。主要为方便小区居民前往政府前中心广场和附近绿地进行休闲活动。主要步行通道通过沿海山路的人行次入口联系区行政文化中心和规划区的中心花园，并建议在规划区东部建设步行廊道，进一步连接海山公园。

    规划区停车主要以地下停车库解决，部分利用建筑底层架空和室外场地解决。地下停车库的出入口设置在规划区东侧，结合住宅区绿地在其边缘进行场地环境处理，在北侧和南侧布置。规划区东南侧的用地也作为室外停车场。

4、场地环境设计

    在规划区东中部留出空间，作为小区的中心广场（花园）。花园广场的设计要求铺地和绿化相结合，可供人们停留、休息和进行文娱活动，适当布置体育活动设施。通过步行通道将内外公共绿地空间串联起来，达到改善整个片区的公共空间环境的目的。

5、城市设计指引

    严格控制建筑造型，与盐田区政府文化中心协调，突出现代都市特点。建筑总体造型应简洁明快，形成连续的商业界面，突出海山路的商业街功能，协调盐田区中轴线的城市景观。

6、公共配套设施设置

    规划社区健康服务中心、社区文化活动室、社区居委会、社区服务站、社区警务室结合低层的商业群楼布置；社区体育活动场地与住宅区绿地结合布置。

7、市政设施接口

    规划水、电、气都从海山路的市政管道中接入。

八、主要技术经济指标

总用地面积:     19237.00 M²     总建筑面积:     109200.00  M²  

其中计容积率面积:  94200.00 M²    商场建筑面积:        20000.00 M²   住宅建筑面积:    73570.00 M²        公建及配套设施:      630.00 M²

不计容积率面积:  15000.00 M²    地下车库及配套用房面积: 15000.00 M²

拆建比：   1：3.0      覆盖率:    40%        容积率:    4.80

停车位:    418辆      总户数:    491户

 

    城中村改造是市委、市政府为了建设“和谐深圳、效益深圳”，营造良好投资环境，提高社会和经济效益，审时度势做出的重大决策。而且村民对改善自身居住环境的整体拆建愿望也十分强烈。区政府经认真研究，结合我村村民对城中村改造的意见与要求，委托设计单位完成了《深圳市盐田区暗径东村改造专项规划》，并于2005年7月7日通过市里审批。该专项规划获得我村村民的广泛认同。

    一、该方案以人为本，注重为村民创造公共空间和休闲绿地，改善了旧村内部与周边环境，提升暗径东村环境品质，满足城市整体景观要求和村民改善居住环境的要求。

    二、该方案围绕区级中心发展商业、娱乐等服务功能，完善了暗径东村的功能配置，方便了村民的生活需求，也可以刺激我村的经济收入增长。符合村民增加经济收入的要求。

 

    暗径东村位于盐田区行政文化中心东侧，属沙头角中心区区域，我区拟通过对暗径东村改造，使之与区行政中心广场城市景观相协调，达到进一步完善和强化中心区中心地位的目的。

    区政府经认真研究，结合我区城中村改造规划初步成果，委托设计单位完成了《深圳市盐田区暗径东村改造专项规划》，并于2005年7月7日通过市规划委员会的审批。规划区的改造模式为整体拆建，总规划用地面积是19623平方米，建筑面积是 109200平方米（住宅面积73570平方米，商场建筑面积 20000平方米，公建及配套设施630平方米），容积率是4.8。符合我区城中村改造的总体要求。

    一、该方案在改造思路上，以人为本，注重为居民创造公共空间和休闲绿地；在规划布局上与周边建筑协调，增强区行政中心的地域形像。符合我区对该村改造的基本要求。

    二、该方案在功能定位上通过整体改造，建成现代商业与居住综合发展区；围绕区级中心发展商业、娱乐等服务功能。符合上一层次规划要求。