近日，市国土资源局公布了《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》（以下简称《规划》）。如果省相关部门通过这个《规划》，东莞市今后很可能在用地规模上予以倾斜，集中建设市区、石龙等8个中心镇和重点工程，而非中心镇的用地将受到压缩。

　　专家表示，中心镇应发展生产性第三产业，而《规划》的出台，也将刺激麻涌、寮步的房地产市场，但对东莞楼市的影响，还难以在今年下半年的“金九银十”中得到充分体现。

　　常平、虎门等8镇拟定为中心镇

　　按照《规划》的布局思路，东莞今后将以市区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带。在这两个副中心带中，相关部门选取了石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平等8个城镇作为中心城镇。

　　《规划》称，8个中心镇并非是完全按照经济实力来选取的，而是综合考虑了经济、地理位置、人口等各方面的因素。其中，虎门、长安人口规模为50万~100万，常平、塘厦、大朗人口规模为20万~50万，石龙、樟木头人口规模为10万~20万，麻涌人口规模为10万以下。

　　相关部门将引导产业和人口向中心城镇集中，充分发挥中心城镇的集聚和辐射作用，形成“以中心城区为纽带，连接东西两翼产业带和城镇发展轴，一中心多支点”的城镇布局结构。

　　东莞还将对全市各村级工业小区和镇级工业区进行全面整合，集中建设松山湖科技产业园、东部工业园、东莞生态园、虎门港开发区等大型工业园区。

　　2020年中心城区将扩大1倍

　　根据《规划》，未来的东莞市中心城区范围拟定为莞城、东城、南城、万江4个街道，除此之外，寮步镇的7个自然村也将被规划为市中心城区的范围。中心城区现在建成区的面积为88平方公里，依据《规划》，到2020年中心城区土地总面积将为152平方公里，几乎扩大了一倍。

　　此外，还将对中心城区、同沙生态区和松山湖科技产业园区进行统一规划，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体，使其成为未来的经济核心，对周边地区产生强大的辐射带动作用。

　　对麻涌、寮步地产刺激最大

　　中原地产研究部经理车德锐表示， 按照《规划》，寮步镇的7个自然村也将被规划为市中心城区的范围，这无疑将使东城东板块受益。

　　此前，麻涌的房地产市场相对其他镇区较为沉默，从现有的可用于楼盘建设的土地储备来看，受到中心镇规划的影响，未来房地产发展潜力相当大。

　　而虎门和松山湖是产业升级的两大龙头，两个镇区的楼盘价格一直居高不下，受到这一政策影响，也将可能持续高位。

　　土地利用规划出台以后，相关部门将加大引导相关产业和人口向中心城镇集中，对于小户型或者公寓的销售将起到一定的刺激作用。除了房地产收益外，中心镇也会成为周边镇区的中心，包括交通、医疗、市政建设、商业服务等都会有利好。

　　但车德锐也表示，政府出台的土地利用规划不能跟城市规划混为一谈，不能认为这就是东莞未来的区划调整。而且《规划》只是一个远期规划，对东莞楼市的影响，还难以在今年下半年的“金九银十”中得到充分体现。

　　中心镇应发展生产性第三产业

　　中山大学岭南学院教授邹建华在接受本报记者采访时表示，未来东莞的发展必须着力打造专业镇，并将松山湖作为孵化基地，为专业镇服务。

　　比如麻涌、中堂镇的造纸产业，大岭山、厚街镇的家具业，清溪、长安镇的电子业，虎门服装业等。未来东莞企业发展，必须首先进行产业集聚，形成专业镇才会有发展的后劲，才能继续发展之后配套的第三产业发展。而松山湖作为孵化基地，并主要为这些中心镇、专业镇服务。

　　邹建华表示，现在强调“退二进三”，由于东莞的制造业比较成熟，因此中心镇、专业镇可以向生产服务型的第三产业发展。以长安镇为例，全镇70万人，66万外地人，4万本地人。

　　其中只有4万人消费水平高，而他们有大概三分之一的收入是在广州、深圳、香港消费，在东莞消费的无论人和钱都不多，所以缺乏需求的消费性第三产业是难以发展起来的。