在1月19日深圳城市与建筑双年展专家论坛上，深圳“城中村”改造问题成了一个热点话题。有专家称，深圳“城中村”不应被称为“村”，而应被称之为“城中城”，认为这是一种自发的城市化运动，此论有一定道理。因为深圳“城中村”已深深融入深圳城市的发展过程中，它们与深圳城市一同成长壮大，解决了城市中的很大一部分人的居住、生产和生活问题，已是城市的一个不可缺少的组成部分。专家认为“城中村”的生活充满了一般意义的城市生活内容，其实比其他城市区域更像城市。这些议论引起了我对城中村改造的一些思考，在这里我不避浅陋，提出来与大家做一个交流。

    对于已经发展壮大的“城中村”，很多人将其贬得一无是处；但也有些专家，特别是外国专家却认为“城中村”更能代表深圳文化，是深圳的特色。我认为妖魔化或美化的态度其实都是不可取的。妖魔化夸大了城中村存在的问题，如环境差、治安差、消防隐患和黄赌毒等问题，但却忽视了正是由于“城中村”环境较差，租金较低，那些低收入者才能负担得起，才能在这里住下来，暂时安身立命，图谋发展。据不完全统计，全市约1000多万的人口中，有约50%的外来人居住在“城中村”，“城中村”对他们来说是不可缺少的生活生存环境，不能想象这些人全部都住在所谓的花园住宅中，第一是他们的收入负担不起，第二深圳发展到今天，各类条件较好的花园住宅的建设只满足了城市中另外约50%收入较高者的居住的需求。

    美化“城中村”的人则夸大了它的活力、丰富性及自发的文化特征，却置关乎环境质量的具体问题于不顾，也许他们认为这些问题根本就没什么了不起，任何城市都存在这些问题。我觉得持这种态度的人其实更像是一个旅游者，对那些溢美“城中村”的人，要是有人问一句：“你愿意住在‘城中村’吗？你愿意把家安在‘城中村’”吗？八成你是不会得到肯定的回答的。

    “城中村”的改造确实如专家所说是一个非常错综复杂的课题，它是如此复杂，以至于很难说哪一种方法是很好的解决方案。主持人张永和在讨论会上讲，不能因为复杂就没有办法，把市民中心改造成“城中村”也是一个办法，这当然是一种调侃。

    我也提不出什么高明的解决方案，但我认为在“城中村”改造中，下面这几个问题是值得关注、研究和探讨的。

    一、合理合法地解决 “城中村”中违法建筑的问题，我认为是一个大是大非的原则问题。“城中村”违法建筑面广量大，严重侵犯了城市的公共资源和利益，践踏了法律的尊严。拥有违法建筑的群体不断扩大，亦严重腐蚀了社会肌体和架构。深圳“城中村”的出现是城市土地和社会管理二元结构的产物，这是大家都已清楚的事实。

    政府也曾想尽办法解决城中村的问题，政策一个接一个出，政府与“城中村”进行了数番博弈，但博弈的结果却是“城中村”不断壮大，与城市分庭抗理。

    要进行“城中村”改造，就一定要建立一个公平合理的法律规定框架，保证公众利益、个体利益分配的相对公正。不分青红皂白地笼统谈现状情况的拆赔比，不辩现状情况的合法性如何，既纵容违法者侵害公众利益，也损害合法者的正当权益，还会造成拆赔比高企。

    《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》中规定了集中重建和整体搬迁的，每户480平方米以下面积的免收地价，以产权置换方式补偿住宅的，补偿面积原则上不超过480平方米，这实际上是划定了上限，但对于超过上限的情况如何处理（对于城中村的村民来讲，可能绝大多数村民的住宅都超过了480平方米），还未有适用的规定，这还需要政府有关部门深入研究，科学制定可行的实施细则。如果区别了合法与不合法，对于超标的部分也有了比较合理的解决办法，可能就不存在较高拆赔比的问题。坚持这个原则既可维护法律的严肃性，保护合法者的利益，最重要的是可以降低改造的社会成本。

    二、在“城中村”改造中，我认为应尽量不引入开发商，这也是降低建筑容积率和改造成本的有效手段之一。因为开发商追求的是有利可图，是改造中新增的商业利润。据调查，现状“城中村”的容积率普遍已经较高，在此之上再加上开发商要获取利润的容积率，那么开发强度自然就会很高，所以很多旧村改造规划的容积率都在4.5以上，而且还觉得没有什么利可图。如果都这么改下去，如此高强度的开发，对于城市来说，很难说是改善还是恶化，很可能会把一个所谓难看的“肿瘤”改成一个好看一些的新“肿瘤”。就如有的专家指出的那样，一味迁就业主和开发商的利益，这其实不是在改造“城中村”，而是在制造新的“城中村”。

     引入开发商的初衷是想借用市场运作的机制来解决改造中的诸多问题，但有没有人想过，天下哪会有这么好心的开发商用自己的钱来为人民服务、排忧解难呢？还不是用银行的钱来运作项目，说白了，也就是用社会的和人民自己的钱来为他开发商运作盈利而已。既然钱也不是出自开发商自己的腰包，“城中村”的居民和股份公司为什么就不能也利用银行的钱，运用市场机制自己运作一把呢？也许有人会说我们没有开发商那么有经验，这个问题，解决这个问题其实也很简单，请个有经验的职业经理人不就能解决了吗？

    三、在看了一些特区内“城中村”改造规划后，我有一个感觉就是普遍定位比较高，且比较模糊，我认为这些定位有些偏差。在这些规划中虽然都提出，原有的“城中村”为城市中的低收入者提供了相适应的住房这样一个事实，而且承认这一状况仍将持续很长一段时间。但在各具体“城中村”的改造规划中，却没有廉租房的位置，谁也没把廉租房的建设当作自己的事，似乎是希望在其他什么地方来建廉租房。了解深圳情况的人都知道，在深圳市特区内哪里还有什么地方可以用来建设廉租房呢？！不考虑在“城中村”中解决廉租房，这个问题的解决就根本无从谈起。也就是说“城中村”是解决廉租房的最佳地方，也是唯一的地方，对于这一点，我觉得不论是城市规划的制定者，还是管理者，都要有一个清醒的认识。

    道理很简单，特区内的这些“城中村”，位置一般都很好，靠近城市中心，普遍地少楼多，推倒重来后，容积率和房价都低不了，环境质量和配套肯定也不能和其他高标准的花园住宅相比美，其结果，很可能是想来住的人住不进来，住不起，而能住进来的人又不想住。据此推论，我认为，在“城中村”的改造中，特别是在特区内的一些“城中村”的改造中，在现阶段，或很长的一段时间内，将建设廉租房作为一个主要目标，应该是一个比较理性的定位。当然，这种定位不是终极性的，而是一种阶段性的考虑，在对未来的发展远景不确定的情况下，保留将来进行再次改造的可能性，应该也是合理的选择。

    我们不妨来做一个比较量化的设想，“城中村”股份公司在政府部分资金的支持下，在按照商业运作的改造中，将被改造的“城中村”的1/4建筑面积用来建设少量高标准的住宅，以改善原住民的生活环境，因为有研究显示90%的原住民还是生活在“城中村”；1/4建筑面积用来建设配套设施和商业、办公等；用剩余的1/2建筑面积来建设廉租房。配套设施、商业、办公和廉租房等少量出售或不出售，全部拿来作为股份公司的产业，这样改造的结果就是配套设施、商业、办公和廉租房等都将成为股份公司的“再生产工具”和“生金蛋的鸡”。虽然，这个量化没有深入研究支持，也谈不上科学性，但你能说这个设想没有一定的合理性吗？

    四、与上述定位相关，我认为渐进式改造应该是一种可取的方式。“城中村”冰冻三尺，不是一日形成的，因此“城中村”改造也不可能是一蹴而就，不可能也没有必要都要求一步到位，在充分研究的基础上，可阶段性地解决问题，分轻重缓急，首先解决最紧迫的问题，逐步改善。这样做的优点也很清楚，一是不全推倒重来，可部分保留原有的城市肌理和文化特性；二是改造资金的压力不是那么大，可操作性强；三是环境质量逐步改善，租金适度提高，原住民和部分外来者都可受益，居住者的构成不会产生突变，原有的社会关系还能部分保留，原有生活的丰富性、形态和文化特性也能部分保留。这样的改造可以说是兼顾了城市社会关系的和谐和空间关系的和谐

（李明）