⑵ 图表：指按法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。

 

文   本

 

1.总则

1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为宝安大道、新安六路、海滨大道和碧海湾公园东围合的区域。总用地面积为824.14公顷。

1.2  制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、《深圳市宝安中心组团分区规划（2005-2020）》、《深圳市基本生态控制线管理规定》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市法定图则编制技术规定》、法定图则年度编制计划和其它专项规划。

1.3  制订本图则遵循的主要原则是：整体性原则；高标准原则；交通走廊引导原则；刚性与弹性并重原则。

1.4  本图则由文本和图表构成。

1.5  本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.6  本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）依据《深圳市城市规划标准与准则》确定。

1.7  有关名词解释及其它技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.8  在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.9  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细规划设计时略有修改，但须报市城市规划主管部门审定。

1.10 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（2001修）第二十七、二十八条规定。

1.11 本图则自市规划委员会批准之日起实行。即日起，该地区原有图则（包括控制性详细规划）自动废止。

 

2.发展目标与功能定位

2.1  本片区的城市发展总目标是：完善居住配套与综合服务功能，建设宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区。

2.2  本片区的功能定位是：与宝安中心区共同构成宝安中心组团的综合服务区，重点发展居住与综合服务功能，并保留一定的生态功能用地。

 

3.土地利用性质

3.1  依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地（R）、商业性服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、工业用地（M）、特殊用地（D）等八大类。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2  图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建或城市建设需要时，必须与图则规定的用途相符。

3.3  图则所确定的公共配套设施及市政设施，为强制性内容，不具备相容性，若安排在土地使用权已出让的地块内，相关主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.4  图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.5  图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.6  图则中现有工业用地的改造，可兼容商业、政府社团和居住等综合功能。

3.7  图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。

3.8  图则中1-09-2、9-05-3地块为轨道交通枢纽站用地，可在满足枢纽站用地规模和使用要求的前提下，结合周边用地综合考虑，适当安排商业服务功能。

 

4.土地开发强度规定

4.1  图则地区的建设规模总量为920万平方米。当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本片区交通及配套设施等带来影响时，应对图则进行必要的检讨。

4.2  若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积将保持一致。

4.3  在图则执行过程中，遇到以下特殊情况时，土地开发项目及建设总量应保持不变：

（1）    对图则确定的地块进行合并开发的；

（2）    对图则确定的地块进行细分开发的；

4.4  本片区内城市建设用地内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

4.5  本图则中现状保留的“四类居住用地”（地块编号为1-02、2-04-4、6-08-1、7-02），其建设规模总量控制在现状建筑总量以内，如确需改造的，开发强度应根据旧村改造政策及具体的专项规划确定。

4.6       本图则中涉及到的旧村改造地块所规定的开发强度是根据标准所确定的基本控制指标，如需变更应根据旧村改造政策及具体的专项规划确定。

 

5.配套设施规定

5.1  本片区的配套设施包括市、区级市政公用设施及为本片区服务的配套设施和市政公用设施。

5.2  图则中配套设施的数量与规模依据上层次规划、本片区内的人口规模和相邻地区需求综合确定，当实际人口规模超过本图则确定的人口规模上限时，应对图则进行必要的检讨。

5.3  本片区规划4所中学，分别位于6-04、8-01-3、14-01-1（现状海湾中学）和18-07地块，其中18-07地块为寄宿制高中。

5.4  本片区规划1所九年一贯制学校，位于3-01-15地块，为现状中英公学。

5.5  本片区规划1座综合医院，位于18-01地块，为现状恒生医院。

5.6  本片区规划地区级文化站2处，分别位于15-02和17-03-1地块。

5.7  本片区规划地区级体育中心1处，位于17-02-2地块。

5.8  本片区规划街道管理办公用地1处，分别位于10-04地块；现状保留派出所2处，分别位于2-02-3和16-02-1地块。

5.9  本片区规划轨道交通枢纽站2处，分别位于1-09-2和9-05-3地块；公交首末站5处，分别位于7-03-2、9-10-3、11-03-1、17-03-2和19-01-2地块。

5.10 本片区现状保留加油站2处，分别位于3-02-2和9-01-2地块。

5.11 本片区规划货运场站1处，位于19-01-10地块。

5.12 本片区规划污水处理厂1座，位于19-01-4地块。

5.13 本片区规划污水泵站2处，分别位于1-03-2和3-01-6地块。

5.14 本片区规划雨水泵站1处，位于9-10-2地块。

5.15 本片区规划110kv变电站6座，分别位于3-01-4、4-05-2、5-03-2、7-08-3、16-02-2和17-01-2地块。

5.16 本片区规划220kv变电站1座，位于17-03-4地块。

5.17 本片区规划邮政支局4处，分别位于6-03-3、7-05-5、10-07和11-05-3地块；现状保留电信支局1处，位于7-05-5地块。

5.18 本片区规划燃气抢险中心2处，分别位于4-05-1和17-03-7地块；燃气调压站2处，分别位于4-05-1和17-03-7地块。

5.19 本片区现状保留消防站1处，位于16-02-3地块。

5.20 本片区规划垃圾转运站2处，分别位于16-02-5和19-01-5地块。

5.21 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5.22 本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”（表5.3），同一红线地块内的小区级配套设施，其具体位置可局部调整。

 

 配套设施规划一览表                    表5.3

序号	类别	项目	数量			所在地块		备  注
			现状保留	规划增加	合计	现状	规划
1	教育设施	幼儿园	6	19	25	1-01,2-02-1,3-01-15,3-01-16,6-08-4,10-06-3	3-01-14,4-02-1,4-05-4,5-01-3,5-02-1,5-05-3,7-07-2,8-02,8-03-1,9-07-1,10-01,10-03-1,11-01-4,11-04,12-02,14-03,15-03-2,18-03-2,18-06-3	独立占地或附设
		小学	2	4	6	1-05-3,14-01-2	3-01-13,5-01-3, 11-05-2,12-03-2	独立占地
		九年一贯制 学校	1		1	3-01-15		独立占地
		初中	1	2	3	14-01-1	6-04,8-01-3	独立占地
		寄宿制高中		1	1		18-07	独立占地
2	医疗卫生设施	综合 医院	1		1	18-01		独立占地
		社区健康服务中心		11	11		1-05-2,4-05-3,5-02-1,6-07-1,7-08-1,8-01-2,9-09,10-02,10-06-1,12-01-1,13-06-1
3	文化娱乐设施	文化站		2	2		15-02,17-03-1	独立占地
		居住区级文化中心		2	2		4-05-3,5-02-1	宜独立占地
		居住小区级 文化室	1	14	15	8-03-1	1-05-2,4-02-1,5-04-2,7-08-1,8-01-2,9-09,10-02,10-06-1,11-02-1, 11-04,12-03-1,15-03-1,18-03-1,18-05
		老年人活动站		9	9		1-05-2,4-05-3,5-04-2,7-08-1,8-01-2,9-07-2,11-04,12-03-1,17-01-3
4	体育设施	地区级体育中心		1	1		17-02-2	独立占地
		社区体育活动场地		19	19		1-05-4,3-01-11,4-05-3,5-02-1,5-05-2,6-01-3,7-08-1,8-01-2,9-07-2,10-02,11-01-1, 12-01-2,15-03-1,17-01-3,17-02-1,17-02-2,17-03-5,18-05,19-01-1
5	商业设施 用地	居住区级商业设施		4	4		1-01-1,8-01-2,9-08,11-04	宜独立占地
		小区级商业 设施	1	11	12	2-04-2	2-01,3-01-14,4-02-1,7-07-1,10-01,10-06-1, 10-07,11-01-3,12-01-1,12-02,18-03-3
6	行政管理与社区服务设施	街道管理办公用地		1	1		10-04	独立占地
		居委会或社区管理 机构	6	18	24	1-01-1,2-01, 2-04-4,9-06, 10-03-1,10-05	2-04-3,3-01-16,4-05-3,5-02-1,5-04-1,7-08-1,8-01-2,10-02,10-06-1,11-02-1,11-04,12-01-1,12-02,13-06-1,14-03,15-03-1,17-01-3,18-03-1
		派出所	2		2	2-02-3,16-02-1		独立占地
		社区 警务室		6	6		1-01-1,4-05-3,5-02-1,7-08-1,9-06,15-03-1
7	道路交通设施	轨道 交通 枢纽站		2	2		1-09-2,9-05-3	可适当增加商业功能
		公交 首末站		5	5		7-03-2,9-10-3,11-03-1,17-03-2,19-01-2	独立占地
		社会停车场库		25	25		1-03-1,1-08-3,2-03-3,2-04-1,4-01-6,6-03-2,7-05-2,9-05-2,9-08,10-04,10-06-1,11-02-3,11-04,12-04-1,15-02,16-01,16-03-1,16-04-1,17-01-1,17-02-2,17-03-5,18-01,18-04-1,19-01-1, 19-01-6
		加油加气站	2		2	3-02-2,9-01-2		独立占地
		货运 场站		1	1		19-01-10	独立占地
		交管 大队	1		1	16-02-4		独立占地
8	给水排水设施	污水 泵站	1	1	2	1-03-2	3-01-6	独立占地
		雨水 泵站	1		1	9-10-2		独立占地
		污水 处理厂		1	1		19-01-4	独立占地
9	电力设施	110KV变电站	2	4	6	3-01-4,16-02-2	4-05-2,5-03-2,7-08-3,17-01-2	独立占地
		220KV变电站		1	1		17-03-4	独立占地
10	邮政设施	邮政 支局		4	4		6-03-3,7-05-5,10-07,11-05-3	独立占地或附设
		邮政所		8	8		1-04,4-03,5-02-3,7-07-1,9-11-4,12-01-4,16-01,17-01-1
11	电信设施	电信 支局	1		1	7-05-5		独立占地
12	燃气设施	燃气抢险中心及管理设施		2	2		4-05-1,17-03-7	独立占地
		燃气调压站		2	2		4-05-1,17-03-7	独立占地
13	环卫设施	公共 厕所		21	21		1-01-1,1-08-2,3-01-14,5-04-2,6-03-3,6-05-2,7-07-1,8-01-2,9-05-2,9-08,10-02,10-06-1,11-01-2,11-05-1,12-01-1,12-02,15-02,17-01-1,17-03-1,17-03-5,19-01-1
		垃圾 收集站		22	22		1-05-2,2-01,2-03-1,4-05-3,5-02-1,5-04-2,6-03-3,6-05-2,7-07-1,8-01-2,9-05-1,9-06,9-07-2,10-02,10-06-1,11-01-2,11-05-1,12-01-1,12-02,15-03-1,17-01-3,18-03-3
		垃圾 转运站		2	2		16-02-5,19-01-5	独立占地
14	防灾设施	消防站	1		1	16-02-3		独立占地

 

6.道路交通

6.1  本片区对外联系的主要道路为沿江高速、海滨大道、宝安大道、西乡大道、宝源路和新安六路。各建设地块出入口及内部道路详见本图则“图表”。

6.2  本片区道路采用方格网状道路结构，片区道路分为四个等级：

城市快速路：海滨大道（红线宽度120米，双向8车道）；

城市主干道：宝安大道（红线宽度100米，双向8车道）；西乡大道（红线宽度75米，双向6车道），宝源路（红线宽度80米，双向6车道），新安六路（红线宽度80米，双向6车道）；

城市次干道：银田路（红线宽度70米，双向6车道），海城路（红线宽度70米，双向6车道），新湖路（红线宽度50米，双向4车道），兴业路（红线宽度50米，双向4车道），共乐路（红线宽度40米，双向4车道）；

城市支路：  各街坊及组团的主要道路，红线宽度12-40米（包含路侧绿化带宽度），双向2-4车道。

6.3  图则确定的地块内部道路，可在下层次详细蓝图编制时进行深化，但需按照法定程序，对法定图则确定的道路进行修改。

6.4  除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市干道上，小区路和城市干道相连时，交叉口限制车辆左行。

6.5  地铁一号线穿越本区，在本片区内设置2个轨道站点，分别为西乡中心站和西乡码头站，并结合轨道站点设置2处轨道交通枢纽站。

6.7  海滨大道、沿江高速、广深城际轨道线从南侧经过本片区，沿该交通走廊北侧未批未建、已批未建用地（现状调查截至2006年8月）应按《深圳市绿化系统规划（2004-2020）》要求，留设30米宽绿化防护带。对于已批未建用地，在保证已批合同总建筑面积不变的前提下进行调整。

6.8  1-01-2、8-03-3和12-01-3地块为预留立交用地，规划作为公共绿地进行控制预留。

6.9  本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”（表12.4.2.1）执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下及路边停车方式。

6.10 新建用地停车位应严格按有关标准配置，已建成的用地，停车位不足的应鼓励增设停车位及使用社会停车场库。本片区规划社会停车场库25处，可独立占地或附建。

6.11 所有停车场应为残疾人提供不少于总数2%停车位，专位专用。

6.12 本片区公共交通采用轨道交通枢纽站、公交首末站和公交停靠站三级公交设施体系。本片区规划公交首末站5处。具体公交线路和站点位置根据全区公交规划确定。

6.13 本片区步行系统应按相关规范进行无障碍设计。

6.14 除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置人行天桥或地下人行通道。

     （1）街道景观有要求的地段；

     （2）能极大改善步行的安全性与便捷性；

     （3）与地下市政管网不发生矛盾。

6.15 地下人行通道或人行天桥的设置应满足：

     （1）出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；

     （2）最小净宽度不小于5米；

     （3）全天候通行。

 

7.城市设计及其它有关规定

7.1  本片区属于临海地区，具有较好的自然条件，需要加以保护与利用，本片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则：

⑴ 落实分区规划关于“建设环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团，注重独特的物质空间环境的创造，加强区内宝贵自然生态资源的保护，营造滨海城市组团特色”的城市环境建设目标，突出城市的滨海特征；

⑵ 保护并加强片区西部碧海湾公园所形成的城市绿地景观和空间的标志性；

⑶ 加强片区西部西乡河两侧岸线的整治和滨河绿化处理，并保证西乡河两侧开敞空间的完整性。

7.2  本片区城市空间组织的主要构思为：结合本片区的自然环境和城市布局特征，保护并强化片区优质景观资源，突出城市的滨海特色，构筑“一核一带”、“五轴四心”的城市空间景观结构。主要公共空间设计指引及规定如下：

⑴ “一核”即本片区西侧由碧海湾公园构成的绿色开敞空间，北部山体是片区自然地形的制高点，南部空间直通珠江口海面。它是片区的景观核心，应通过城市空间的积极引导措施，强化其景观空间的标志性。

⑵ “一带”是指西乡河及两侧绿地空间组成的带状开敞空间，应保证沿河绿地空间的连续性，规划将沿河两侧各100米范围内的区域作为视线影响区，并对影响区内用地的开发强度和建筑高度进行必要的控制引导。

⑶ “一核一带”作为本片区的标志性开敞空间，将区外生态环境引入城市内部，并完善区域整体的生态网络格局。

⑷ “五轴四心”是指本片区沿五条主要道路（新湖路、宝源路、西乡大道、海城路、银田路）形成的公共空间轴以及分布在这些轴线上的四个特征各异的城市公共中心，它们是展示滨海自然风貌和城市特色景观的重要场所。

⑸ 沿河绿带控制要求：沿西乡河两侧应设置公共绿化开敞空间，结合沿河用地现状条件，对于西乡河沿线改造、新建用地，应按《深圳市绿地系统规划（2004-2020）》要求单侧控制30m沿河绿化带；对于西乡河沿线合法的现状用地，可按照《深圳市河道管理规定》以及《西乡河综合整治工程（一期）》要求控制沿河绿化带（最小8m），若进行改造，必须满足30m沿河绿化带的控制要求。

⑹ 沿路绿带控制要求：沿城市主要道路两侧应设置公共绿化开敞空间，单侧宽度宜控制在5-20米。

7.3  本片区沿道路轴线的景观界面设计应遵循以下原则：

⑴ 沿宝源路和新湖路形成本片区重要的商业和公共服务轴线空间，并构成片区两个东西向标志性景观界面。

⑵ 宝源路是本片区重要的东西向景观大道，两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致，以形成完整的街道景观。沿线整体建筑高度宜控制在60米以下，在银田路附近形成片区的公共服务中心，建筑高度可突破至80-100米，以突出中心地位。

⑶ 新湖路界面以商业功能为主，应强化街道的商业氛围，体现繁荣的商业街风貌。建筑高度的走势：在东侧商业中心形成片区的制高点（100米），从东向西高度逐渐降低，到达碧海湾公园附近，建筑高度宜控制在36米左右（12层以下），以突出道路西端与碧海湾公园山体的对景关系。

⑷ 西乡大道是本片区重要的南北向景观大道，两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致，以形成完整的街道景观。沿线整体建筑高度应呈现从北向南逐渐降低的趋势，道路面海空间逐渐展开，与自然环境形成协调的关系。

⑸ 片区其它道路界面应通过街道空间的“宜人化”处理，体现亲切感和丰富性，以促进公共轴线的延伸。

7.4  本片区的高度控制的总体原则是：在满足机场净空限制要求的基础上，突出城市重点区域（商业服务中心和沿轨站点附近区域）的城市景观形象，同时建筑物的高度设置应不影响区内重要景观资源的景观视线要求。主要高度分区指引及规定如下：

⑴ 片区商业中心、公共服务中心及轨道站点周边200米半径以内的区域，整体建筑高度宜控制在80米以下，局部城市地标可突破至100米；

⑵ 轨道站点200-500米半径之间的区域以及几条城市主干道的沿线区域，建筑高度宜控制在60米以下，局部城市中心地段可突破至80米；

⑶ 基本生态控制线（碧海湾公园）以外的邻近地区（200米以内）以及西乡河沿线（单侧100米以内）区域，建筑高度不宜超过36米（12层以下），以多层、小高层为主。

⑷ 其它城市地区以小高层为主，建筑高度不宜超过60米。

7.5  本片区内的建筑及环境设计应遵循下列原则：

     ⑴ 严格遵守《深圳市建设场地环境设计标准与准则》进行场地环境设计；

      ⑵ 建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定。

      ⑶ 沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调统一。

7.6  本片区内的广告与标识的设置应遵循以下原则：

     ⑴ 各类型的广告应进行统一规划协调布置；

     ⑵ 标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；

     ⑶ 考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；

     ⑷ 保证行人和机动车驾驶员的安全。

7.7  本片区内的公共空间必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

 

附图：

（点击小图看大图）