南山[前海湾物流园区]法定图则(草案)
日期: 2007-06-05
编制说明
本法定图则的编制始于2001年的南山区[NS05-02]月亮湾(一)片区法定图则和南山区[NS05-02]月亮湾(二)片区法定图则编制工作,由于当时《南山分区规划》正处于编制过程中,且法定图则编制地区诸多发展条件尚不明确,因此上述两项法定图则编制工作暂停。至2006年,由于《南山分区规划》的审批颁布和本法定图则编制地区发展条件的逐步明晰化,为适应前海湾地区以港口为龙头的物流产业的发展,市规划局决定将南山区[NS05-02]月亮湾(一)片区和南山区[NS05-02]月亮湾(二)片区的图则编制工作重新启动。介于本法定图则编制地区已定位为物流园区,并且园区空间范围已经界定,而原有两项法定图则的编制范围仅为园区内局部地区,结合2005年深圳市城市规划标准分区的区划内容,市规划局遂将原两项法定图则合并更名为《深圳市南山NS05-01&02&03号片区[前海湾物流园区]法定图则》,图则编制范围扩大为包括NS05片区范围内除妈湾港区外的05—01、05—02、05—03片区。
本次法定图则编制的主要目标是为配合前海湾蛇口、赤湾、妈湾港区的快速发展,以及前海湾物流园区的物流产业功能聚集培育的需要,根据功能布局优化和土地集约利用的原则,对园区的建设规模、用地布局和道路交通结构等进行安排,以促进港口与物流园区的产业协作和整体发展。
本图则草案为局技委审查文件。
本图则包括“文本”及“图表”两部分。
(1)文本:指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。
(2)图表:指按法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。
 

    

1.总 则

1.1本图则适用范围(以下简称本片区):月亮湾大道,桂庙路,听海路和绿化岸线,妈湾大道相围合的地区,总用地面积为811.83公顷。本片区包括南中北三个片区,其中,“南片区”指妈湾大道与兴海大道所夹部分,“中片区”为兴海大道与沿江高速公路所夹部分,“北片区”指沿江高速公路以北部分。
1.2制订本图则的主要规划依据是:《深圳市城市总体规划1996-2010》(1996)、《南山区分区规划》(2006)、《深圳前海湾物流园区详细规划研究》(2005)以及其他相关规划与研究,本片区的功能定位是:“依托西部港群和陆路交通优势,以区域物流为基础,国际物流为重点,广泛集纳现代物流业务功能的综合型物流园区”。
1.3本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.4本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(2004版)确定。
1.5有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
1.6在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
1.7本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,可能在下阶段详细设计时略有修改,但须报市规划主管部门审定。
1.8本图则中印刷错误的部分不得成为执行图则的依据。
1.9本图则由市规划委员会负责解释;若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

2.产业功能与空间布局

2.1受所在地区城市中心功能预期和港口物流产业链的快速发展等外部环境影响,本片区具有动态发展特征。第一阶段以港口快速发展和园区物流作业功能规模型聚集为特征,应以土地控制为主要手段,严格控制非物流功能的进驻,限制小宗土地的出让,预留发展空间;第二阶段以港口稳定发展和物流服务功能的效益型升级为特征,应以低效率土地使用功能的疏散为主,逐步将港口配套的集装箱空箱堆场、货运停车场、拆拼箱仓库等功能向腹地一级物流聚集区疏散,以释放物流服务功能的发展空间,同时,土地出让应向具有高效能的物流企业倾斜;第三阶段以土地高效率使用与物流高效率服务为特征,应通过土地功能整合的手段,将由第一阶段遗留下来的妈湾铁路站场及其周边物流服务功能进行功能整合。
2.2本片区的土地使用以产业功能导向为主。本图则重点表达第一阶段的产业功能组成及空间布局结构。具体空间布局为:按照港口产业作业关联程度,将保税物流中心、海关国检集中查验区、堆场等港口基础功能优先安排在南片区发展;将物流综合服务功能安排在中部地区重点发展;除物流装配制造工业与铁路场站外,将北片区作为限制功能片区作发展预留。
2.3除必要的配套设施外,规划区范围内不应容纳居住、办公、商业等与物流服务作业无关的城市功能。不宜容纳与物流服务无关的工业、交易市场功能,考虑到产业发展初期聚集培育的需要,近期可适当容纳物流装配维修工业和物资集散市场进驻规划区,但须满足以下条件:
(1)物流装配维修工业:提供的实物或服务产品必须参与港口物流作业流程,不能对城市交通造成压力。
(2)物资集散市场:必须是以物资的集散运输为主,应作交通专题论证,不应带来大量的社会人流进场交易
2.4为适应物流园区分阶段的动态发展要求,对园区的土地出让年限应按照本阶段产业功能导向要求予以适度缩减。北片区储备用地宜临时租让或短期出让。
2.5园区土地的建设开发与运营管理宜采取“政企结合”方式灵活处理。集装箱堆场、货运停车场的建设开发宜由政府主导进行。

3.土地利用性质

3.1根据第一阶段的产业发展要求,本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。
规划所确定的土地用途是对未来一定时期土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与规划规定用途不符的,原则上可以继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与规划规定的用途相符。
对本图则所确定的公共配套设施、市政设施及重大交通市政基础设施,涉及占用和调整土地使用权已出让地块的,政府可根据有关法规的规定,在有必需的时候依法收回土地使用权,并对拥有土地使用权的单位和个人给予适当补偿。
规划所确定的地块界线,并不代表法定的用地红线范围,在详细规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
为保障土地利用的灵活性,地块土地利用性质可以在相容性许可的范围内按有关规定进行变更。其中,一类土地利用性质是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。
仓储用地(仓库作业区)可兼容堆场、停车场等用地功能及管理办公、食堂、宿舍、维修等建筑配套功能。
仓储用地(仓库作业区)和货运交通用地(货运停车场)的配套设施应满足以下要求:

(1)仓储用地(仓库作业区):其配套办公、食堂、宿舍、维修等配套设施建筑面积不得超过总建筑面积的7%(可附属于仓库或独立占地建设),

1.1
不应提供社会化服务,必须按有关标准配套停车设施;

(2)货运交通用地(货运停车场):应按每100台车350~400平方米的标准配建集中式二级汽车维修保养厂,配建宿舍食堂规模应与停车位数量相符,并不得超过总建筑面积的6%,允许提供社会化服务。
适应本片区的不同发展阶段,经政府主管部门批准,未开发的或预留的用地可以临时用作堆场用地、物资集散市场用地和停车场用地。

4.土地开发强度

4.1刚性控制内容:除仓储用地(仓库作业区)和货运交通用地(货运停车场)有如下要求外,其余用地功能区的土地开发强度与建筑覆盖率均为上限值控制,绿地率为下限值控制。本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。
(1)鉴于物流业务类型对仓储设施开发强度的直接影响,本图则对仓储用地(仓库作业区)只作容积率下限控制,建筑覆盖率作区间值控制,具体开发强度应视其业务类型而定;
(2)货运交通用地(货运停车场)应按大型集装箱卡车标准设置停车位,宜采用多层停车楼形式。
4.2弹性控制内容:本图则以“开发单元”方式对仓储用地的土地开发强度进行控制,具体要求为:
(1)对本图则确定的地块进行合并开发的:对合并后的开发单元保证建设总量不变的前提下,具体地块开发强度可作适当调整
(2)对本图则确定的地块进行细分开发的:细分后的每个开发单元在保证拆分前地块建设总量不变的情况下,开发强度可酌情调整;
在本图则执行过程,遇到上述情况时,土地开发强度应按规定程序重新报批确定。

5.配套设施

5.1本片区内的配套设施包括为物流产业服务的公共设施和市政设施。各类设施的用地规模按《深圳市规划标准与准则》(2004版)配置,详见本图则“图表”的规定。配套设施设置类别和分布详见本文本“配套设施规划一览表”(表5.1)。
5.2本图则规定的配套设施是为本区域及本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。
表5.1   配套设施规划一览表
  序号
设施类别
项目名称
数量
所在地块
总量
规划增加
现状保留
规划
1
行政管理与社区服务设施
派出所
1
1
-
04-02
2
道路交通设施
公交场站
2
2
-
04-03、07-03
货运停车场
3
3
-
01-11、04-09、05-04
公共加油站
4
3
05-08(增加加气功能)
02-01、04-08、05-05
3
给水排水设施
污水泵站
2
2
-
05-03、07-08
污水处理厂
1
-
08-01、05-13
-
4
电力设施
110kv变电站
3
2
05-07
01-03、08-07
电厂
1
-
05-14
-
5
邮政设施
邮政支局
1
1
-
04-10
6
电信设施
电信备用局
1
1
-
07-05
有线电视分中心
1
1
-
04-03
7
燃气设施
区域气化站
1
-
08-05
-
8
环卫设施
垃圾收集站
5
5
-
02-01、04-03、04-08、05-05、07-03
公共厕所
6
6
-
02-01、02-04、05-05、04-03、04-08、07-03
9
防灾减灾设施
消防中队
1
-
05-12
-
 

6.道路交通

6.1本片区对外联系的主要道路为桂庙路、西滨路、沿江高速公路、兴海大道、妈湾大道、南平快速路、听海路、振海路、月亮湾大道。内部干道和支路详见本图则“图表”。保税物流中心的主要出入口设在临海大道上,海关国检集中查验区的入口设在兴海大道地面部分,出口设在兴海大道及临海大道上。
6.2本片区内道路采用方格网状道路系统,规划道路分为四个等级:
快速路:桂庙路,南平快速路;
城市主干路:兴海大道、听海路、振海路、西滨路、妈湾大道;
城市次干路:航海路、临海大道、通海路、港城路(临海大道以南)、铲湾路;
城市支路:港城路(临海大道以北)。
6.3本片区应对物流园区的集疏运交通体系分为四个层次:
(1)疏港大道:承担港口与外围区域的快速货运集散运输。包括沿江高速公路、南坪快速路、兴海大道、月亮湾大道(沿江高速公路以南段)、妈湾大道;
(2)地区联系通道:承担环前海湾区各个功能组团之间的横向联系,与南山城市功能区的纵向联系。包括振海路、西滨路;
(3)港区联络道:承担物流园区与港区之间及各个港区之间的作业联系。包括妈湾大道高架部分及各港区封闭专用通道;
(4)园区内部道路:承担物流园区内的空间组织、交通衔接和物资集散等功能。包括除上述道路外的园区地面道路。
6.4城市支路、小区级道路可由下一层次详细规划和设计时进行适当调整,但必须确保地块开发性质和总量不超过法定图则的规定,并保证配套设施的设置和规模。
6.5各地块机动车出入口应设置在城市支路上,禁止在城市主、次干路上直接开口,每个地块应保证至少两个出入口与支路连接。
6.6片区内设公交综合车场一个,占地2.03公顷;公交枢纽站一个,占地0.4公顷,
6.7规划新增货运停车场三个,总用地面积23.68公顷,分别为海关国检集中查验区入口缓冲停车场,占地1.56公顷;集装箱卡车综合服务区两个,占地22.12公顷。设加油站四处,独立占地,总用地面积0.96公顷。
位于兴海大道以西的振海路段,近期可按照本规划预留通道,其道路用地范围内不得附着永久性构建筑物,当出现贯通需求时,应按规划打通振海路。
穿越本片区的平南铁路远期以复线控制。北片区规划预留的铁路场站用地,宜在海铁联运作业量增加,并出现铁路与地面道路的严重干扰时再行建设,同时取消现状妈湾铁路站功能。
铁路两侧相邻地块不应于铁路一侧设置交通出入口,铁路沿线相交道路应封闭或进行立交处理。
涉及本图则的地面道路预留通道、规划道路及立交形式,在下阶段设计及实施中可能产生调整,应报主管部门审定。

7.地名规划

本片区地名规划依据《深圳市地名命名、更名、注销规则》(第五稿)。
本片区地名规划内容详见“规划地名一览表”。
表7.1   规划地名一览表
类别
序号
拟定名称
原有名称
命名说明
道路等级
备注
自然地理实体
1
铲湾渠
前海一号排洪渠
沿主要道路命名
2
桂庙渠
前海二号排洪渠
沿主要道路命名
 
已有道路
1
兴海大道
兴海大道
为已批准名称
城市主干道
南起蛇口,北至听海路
2
妈湾大道
妈湾大道
为已批准名称
城市主干道
东起赤湾港,西至听海路
3
月亮湾大道
月亮湾大道
为已批准名称
城市主干道
南起妈湾大道,北至听海路
4
临海大道
临海大道
为已批准名称
城市次干道
南起妈湾大道,北至铲湾路
5
铲湾路
铲湾路
为已批准名称
城市次干道
东起月亮湾大道,西至听海路
 
规划道路
 
1
沿江高速公路
为已批准名称
高速公路
东起月亮湾大道,西至东莞
2
桂庙路
为已批准名称
城市快速路
现状桂庙路西向延伸段,接宝安滨海大道
3
听海路
反映临海特征
城市主干道
南起妈湾大道,北至宝安滨海大道
4
振海路
为已批准名称
城市主干道
南起妈湾大道,北至宝安大道
5
西滨路
道路延续性
城市主干道
东起月亮湾大道,西至听海路
6
航海路
反映临海特征
城市次干道
南起妈湾大道,北至创业一路
7
通海路
为已批准名称
城市次干道
南起临海大道,北至听海路
8
港城路
为已批准名称
临海大道以南为城市次干道,以北为城市支路
东起月亮湾大道,西至航海路
城市公共开放空间
1
月亮湾公园
沿主要道路命名
 

8.城市设计要求及其他有关规定

本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
(1)依山就海,保护本片区有价值的自然生态环境。
(2)创造现代化港口物流园区新形象。
本片区内的城市形态与景观设计应遵循下列原则:
(1)结合功能特征,注重对主要景观界面的形态处理,包括港口与绿化岸线的不同方式处理;沿振海路的现代化产业园区的街景立面处理;沿西滨路、铲湾路、兴海大道的山—城—海视觉通廊处理;
(2)在建筑形式和色彩上,应反映现代化港口地区的风貌特征,以简洁、明快、大方的现代风格为主;
(3)保税物流中心主入口处的海运中心为规划区制高点,海运中心的建筑设计应具有本片区物流园区标志性特征;
设置广告、指示牌和道路标识时,不能影响道路安全行驶,公共设施的标志应统一易识。
本片区内的绿化系统应遵循下列原则:
(1)道路绿化应具有较强的滞尘降噪功能;
(2)园区与周边城市功能区应有一定宽度的绿化隔离;
(3)规划区内仓储用地应设置附属绿化,绿地率不小于10%;
(4)露天停车设施应设置渗水路面。

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