目录

1、总则

2、发展目标与功能定位

3、土地利用性质规定

4、土地开发强度规定

5、配套设施规定

6、道路交通规定

7、城市设计及其它有关规定

1.    总则

1.1. 本图则适用范围（以下简称本片区）为：龙岗区葵涌镇西部，盐田区行政界线以东，犁壁山自然植被区以南，土洋以西，大鹏湾海岸线以北的围合区域。总用地面积663. 62公顷。

1.2. 制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996－2010）》、《深圳市龙岗区葵涌镇总体规划》、《深圳市东部生态组团规划》等。

1.3   制订本图则遵循的主要原则是：生态优先与可持续发展原则；低密度开发原则；公共设施优先开发建设原则。

1.4   本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.5   本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004）确定。

1.6   有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.7   在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.8   本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细规划设计时确需略有修改的，须报市规划主管部门审定。

1.9   本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》（修订版）第二十七、二十八条规定。

1.10   本图则自市规划委员会批准之日起实施。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）废止。

2.   发展目标与功能定位

2.1   本片区的发展目标是：建设配套设施完善，有吸引力的休闲度假区和居住区，实现地区的可持续发展。

2.2.  本片区的功能定位是：发展以滨海休闲度假为主，拥有自然生态特征和风情特色的山海小镇。

3.    土地利用性质规定

3.1     依据本片区的功能定位，确定本片区的土地用途为：居住用地（R）、商业服务业设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地(D)以及园地、林地、发展备用地、沙滩等非城市建设用地(E)等九大类。各地块土地利用性质详见本图则“图表”。

3.2     图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与导引，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与图则规定的用途相符。

3.3   03-08、03-10地块在规划建设限制区内，本次规划确定为发展备用地，适当时可以通过相应的审批程序和专题研究进行旅游度假等项目的开发建设。

3.4     图则所确定的公共配套设施、市政公用设施和公共绿地，若安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

3.5   图则所确定的地块界限，并不一定代表确实的用地红线范围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

3.6   图则对所有地块均规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

3.7  海岸线用地确定为公共滨海岸线。严格控制滨海公共岸线内的开发建设。

3.8  为保护片区建设与使用的安全，规划区内岸线及相关海域不应进行与片区定位不符的开发建设项目。

3.9  01-10地块和02-35地块规划为政府社团用地，两块用地可相容除工业、仓储、大型市政及交通设施以外的其它性质的用地功能。

3.10 在下洞油库存在的情况下，上洞组团及可能受到影响的地区的开发建设

应重点考虑安全因素。

3.11 图则中确定为“现状保留”的地块，仅只保留其合法的现状的现状土地用

途和建设规模。

4.    土地开发强度规定

4.1   图则确定本片区的建设规模总量为92.6万平方米，规划人口规模为1.5万人。当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本片区的交通、配套设施等带来影响时，应对图则进行必要的检讨。

4.2.  若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符，总建筑面积将保持一致。

4.3  在本图则执行过程遇到以下特殊情况时，土地开发强度及建设总量应保持不变：

（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

4.4   本图则片区内已出让的土地开发强度按照已批设计要点等政府批件确定。

4.5   本图则中农村住宅用地的开发强度根据整体改造、综合整治为主的原则确定。确需改变的，应根据旧村改造相关政策和旧村改造专项规划予以确定。

4.6   已批的现状烂尾项目用地的开发强度可以按照政府批件继续建设，也可以在专项规划的基础上按程序调整。现状手续不全，且与规划不矛盾的烂尾项目用地可予以保留，其开发强度可以通过专项规划按程序确定。

4.7   在烂尾项目专项治理和改造规划中，应要求相邻的用地整体改造建设。

4.8   本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

5.    配套设施规定

5.1   本片区的配套设施包括为本片区服务的配套公共设施及市政公用设施。

5.2.   图则中的配套设施的数量与规模依据上层次规划和本片区的人口规模等综合确定，当实际人口规模超过一定限度时，需对此进行必要的检讨。

5.3.   本片区内配套设施设置详见“配套设施规划一览表”（表5.3）。

5.4.   本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

5.5.   同一红线地块内的小区级配套公共设施，其具体位置可局部调整。

5.6.   配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范要求。

5.7.   液化石油气瓶装供应站位置的确定和建设应符合相关技术规范的要求。

5.8  规划区严格实行雨、污分流制排水。大部分污水汇入污水管网，排入污水处理厂。局部地区独立设置埋地式小型污水处理站，经处理达标后方可排入附近水体。

表5.3       配套设施规划一览表

6.   道路交通规定

6.1     本片区对外联系的主要道路为盐葵公路和盐坝高速公路，各街坊出入口及内部道路详见本图则“图表”。

    高速公路：盐坝高速公路为现状道路，在溪涌组团西部设出入口。

     盐葵公路：城市次干道，现状改造道路。双向3-4车道，红线宽20-50米。

6.2    本片区内以盐坝高速公路为界形成南北两个相对独立的路网系统，溪涌组团内部道路采用环形网状结构。片区内部道路分为2个等级。小区主要道路：双向2车道，红线宽14-21米；小区次要道路：双向2车道，红线宽10米。

6.3    本片区沿盐葵公路各地块，应尽量减少向盐葵公路直接开口。

6.4    沿城市干道距离城市道路交叉路口50米范围内不得设置机动车出入口。

6.5    图则确定的内部道路，可在下层次详细蓝图编制时进行深化。但对图则确定的道路修改时，须按照一定程序进行。

6.6    本片区的机动车位配置标准按《深圳市城市规划标准与准则》（2004）中的“配建停车场（库）的停车标准”执行。新建用地停车位应严格按照有关标准配置。

6.7    所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用。

6.8   在联系溪涌沙滩及上洞沙滩之间的滨海岸线范围内规划建设滨海休闲步

行道，步道宽度不小于1.5米。

6.9   步行系统应按照相关规范进行无障碍设计。

7.   城市设计及其他有关规定

7.1   本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

（1）山体景观保护：保护好片区内山体自然景观及片区内良好的自然生态环境，保证“山海”的自然联系。

（2）建筑控制：建筑尺度不宜过大，体现小镇风情特色。

（3）生态廊道：充分利用现状河道、谷地 、山梁，形成多条南北向的生态廊道；构建盐葵公路和滨海岸线“绿色”与 “蓝色”两条东西向的生态廊道。强化片区滨海公共空间。

（4）景观界面：规划将盐坝高速公路沿线作为一条城市快速景观界面，强化沿线用地建设的景观整体性；盐葵公路作为一条城市慢速交通景观界面，体现沿线山海小镇的景观特色。

（5）建筑高度分区：洞背组团以低层建筑为主，旧村居住用地高度控制在20米以下，新开发用地建筑高度控制在12米以下；溪涌组团以多层建筑为主，建筑高度控制在20米以下；上洞组团南区以低层建筑为主，北区以多层建筑为主，建筑高度控制在20米以下。各地块的建筑限高详见图表。

7.2   本片区内的公共空间设计应遵循下列原则：

（1）规划将上洞沙滩至溪冲工人度假村沙滩的海岸线连为一体，形成公共滨海岸线。公共滨海岸线的沙滩、石滩、步行道等均应面向公众开放。

（2）在洞背组团北侧及上洞组团北侧，设置通往马峦风景区的出入口。

（3）上洞组团滨海公共绿地可按照规划确定的内容和规模进行少量的建设，并应满足7.1条文的规划要求。

（4）本片区内确定的公共空间必须为公众（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

7.3.  本片区内的绿化系统遵循下列原则：

（1）城市公共绿化系统在溪涌及上洞组团与水系结合，形成面向公众的公共开放空间。

（2）高速公路和盐葵公路两侧分别设置绿化隔离带和道路绿化带，并与周边公共绿地形成绿地系统；保护盐葵公路两侧天然绿化植被，禁止非法建设；保护南北贯通的生态廊道。

（3）对规划区内的山体、自然生态用地，结合《深圳市基本生态控制线管理规定》的要求予以保护，严禁盲目开发和破坏。对于道路、市政设施建设以及建筑造成的自然山体破坏，必须进行植被复原和相关保护措施。

（4）各项规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设，禁止任何商业开发行为侵占绿地。

7.4   本片区内的城市景观设计应遵循以下原则：

（1）各组团功能特色：洞背组团为田园风情区，溪涌组团为综合生活和旅游服务区，上洞组团为滨海休闲度假区。

（2）建筑体量不宜过大，建筑形式以具有岭南特色的坡顶为主。

（3）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射。

（4）建筑外墙不应大面积的使用耀眼的颜色，应采用柔和中性的色彩，避免采用高纯度色相的饰面材料。

7.5   本片区的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则：

（1）统一规划，避免影响建筑物及公共环境景观效果的标识；

（2）提供体现小镇旅游区特色的标识物；

（3）保证行人和机动车驾驶者的安全。