修订说明

    深圳市盐田02-01号片区[盐田港后方陆域]法定图则NO.YT02-01/01（以下简称原法定图则）于2001年经市规划委员会审批通过并公布，随着近年周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则已不能适应本片区的发展和建设要求，经市规划委员会2003年度法定图则编制计划批准对原法定图则进行修订，制定深圳市盐田02-01号片区[盐田港后方陆域]法定图则NO.YT02-01/02（以下简称本图则）。

    本次修订的主要目标是适应盐田港后方陆域功能定位调整和“区港联动”实施的要求，根据功能布局优化和土地集约利用的原则，对原法定图则的功能结构、建设规模、用地布局和道路交通结构等进行调整，促进后方陆域更好地为盐田港配套服务。具体的修订内容主要包括以下九个方面：

（1）发展定位调整：原法定图则定位为“集疏运系统便捷、配套功能齐全、环境优美的港口后方服务基地”，本图则调整为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”。

（2）结构与规模调整：原法定图则规划功能结构为“港口配套—商贸中心—港口配套”，本图则调整为以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地由原法定图则165公顷调整为207公顷，居住用地由114公顷调整为88公顷，居住人口规模由6.6万人调整为8.0万人。

（3）用地布局调整：明珠道南侧以及永安路北侧现状与规划居住用地调整为仓储用地；保税区用地范围拓展到明珠道和盐田路；盐田路和明珠道交叉口区域的商业办公用地调整为居住用地；现状勤辉仓、金斗岭工业区和长江仓用地改造为居住用地；东海道和沿港路交叉口区域仓储用地调整为居住和商业办公用地。

（4）旧村改造：明珠道以南、永安路以北范围内的现状三四村实施整体搬迁，产业配套居住片区内沿明珠道的部分用地控制为旧村安置用地，安置用地内的用地开发控制、配套设施和道路规划在符合本图则和相关规范的前提下，可以根据城中村（旧村）改造专项规划略有调整；产业配套居住片区内现状旧村实施就地改造，改造开发强度根据具体的城中村（旧村）改造专项规划确定。

（5）用地开发强度调整：根据土地集约利用的原则，在交通条件允许的前提下对仓储用地和居住用地的开发强度进行适当调整。仓储用地容积率调整为1.5-2.5，部分规划居住用地容积率在原法定图则的基础上略有修改。

（6）道路交通组织调整：明珠道由原规划的生活主干道调整为物流园区货运主干道，并打通与西禾路的联系；社会公共停车场的位置与规模在原法定图则基础上进行了适当调整，总用地面积由原法定图则的8.66公顷增加为18.04公顷。

（7）公共配套设施规划调整：由于规划居住人口规模、居住人口类型以及公共配套设施标准的改变，本图则对公共配套设施进行了适当调整。幼儿园由原法定图则的8个调整为6个，小学由5个调整为4个，中学由3个调整为2个（包括初中和普通高中），居委会由20个调整为4个，其他详见“配套设施一览表”（表4.2）。

（8）城市设计调整：原法定图则整体空间结构规划为以明珠道为景观主轴，以盐田路和明珠道交叉部分为制高点，本次图则调整为物流和居住景观区相对分离，居住区以东海道为景观主轴，物流区以沿港路和明珠道为主要景观界面的空间景观结构。

（9）市政设施规划调整：规划主要增设1个变电站，增设1个给排水泵站，增设1个消防站，其他各项市政设施规划容量和空间布局调整详见技术文件。

    依据《深圳市城市规划条例》，经深圳市城市规划委员会授权，本图则经法定图则委员会二〇〇六年第一次会议审批通过。

    本图则包括“文本”及“图表”两部分。

（1）文本：指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。

（2）图表：指按法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。

目录

1．总 则 

2．土地利用性质

3．土地开发强度 

4．配套设施 

5．道路交通 

6．城市设计及其它有关规定

1.总 则

1.1  本图则适用范围(以下简称本片区)：梧桐山大道、深盐路（沿港路）、平盐铁路北面山体和西面自然山体相围合的盐田坳地区，总用地面积912.53公顷。其中，规划“北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。

1.2  制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划1996-2010》（1996）、《盐田港后方陆域控制性详细规划》（1997）和《深圳市盐田区分区规划》（1999）、《深圳市盐田02-01片区[盐田港后方陆域]法定图则》（2001）以及其他相关规划与研究，本片区的功能定位是：“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”。

1.3  本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。 本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

1.4  本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）确定。

1.5  有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。

1.6  在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。

1.7  本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，可能在下阶段详细设计时略有修改，但须报市规划主管部门审定。

1.8  本图则中印刷错误的部分不得成为执行图则的依据。

1.9  本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。

1.10     本图则经市规划委员会批准后，自批准之日起执行，本片区原法定图则同时废止。

2.土地利用性质

2.1     本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。

2.2     本图则中确定为“四类居住用地”的地块，指单独保留的现状新村用地。其他现状新村结合旧村在整个地块内统一规划为“二类居住用地”，根据城中村（旧村）改造专项规划确定保留或者改造。

2.3     本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块内，规划主管部门可根据有关法规的规定，在有需要的时候依法收回土地使用权，并对拥有土地使用权的单位或个人给予适当补偿。

2.4     本图则所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线范围，在符合本图则所规定的用地性质及开发强度的前提下，可根据实际情况将地块进行合并或细分。

2.5     本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。

2.6     为保障土地利用的灵活性，地块土地利用性质可以在相容性许可的范围内按有关规定进行变更。其中，一类土地利用性质是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。

2.7     适应港口物流业发展的不同阶段，经规划主管部门批准，未开发的仓储用地可以临时用作堆场用地、货运站场用地和停车场用地。

2.8     旧村搬迁安置用地的地块形状和用地兼容规定，在满足本法定图则和相关规范的前提下，根据批准的旧村搬迁改造规划可以略有调整，但须报市规划主管部门审定。

3.土地开发强度

3.1     本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。

3.2     本图则中旧村改造用地的开发强度，根据具体的城中村（旧村）改造专项规划研究予以确定。

3.3     在本图则执行过程，遇到部分特殊情况时，土地开发强度应按规定程序重新报批确定。土地开发强度确定的原则是保证建筑总量不变的条件下，根据用地面积的比例进行合并与分配：

（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；

（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。

4.配套设施

4.1     本片区内的配套设施包括公共设施和市政设施。各类设施的用地规模按《深圳市规划标准与准则》（2004版）配置，详见本图则“图表”的规定。配套设施设置类别和分布详见本文本“配套设施规划一览表”（表4.2）。

4.2     本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。

4.3     旧村安置用地内的配套设施的具体位置和用地形状，在满足规模不变和相关规范的前提下，根据批准的旧村搬迁改造规划可以略有调整，但须报市规划主管部门审定。

4.4     配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

表4.2   配套设施规划一览表

5.道路交通

5.1     本片区对外联系的主要出入口为梧桐山道、北山道、深盐路（沿港路）及第二通道，内部干道和支路详见本图则“图表”。保税区的主要货运出入口设在明珠道上，办公出入口设在沿港路上。

5.2     本片区内道路网采用方格网状道路系统，根据道路承担的功能不同，将道路划分为四类：

快速路：梧桐山道，北山道，沿港路，西禾路；

城市主干路：明珠道，盐田路，永安路，洪安路；

城市次干路：东海道，明珠三街，永安一街，永安三街等；

城市支路：服务于小区内部交通的道路。

5.3     城市支路、小区级道路可由下一层次规划作适当调整，但必须在下一层次编制中确保地块开发性质和总量不超过法定图则的规定，并保证配套设施类别和数量。

5.4     各地块机动车出入口应设置在城市支路上，禁止在城市主、次干路上直接开口,不宜在行人集中与步行优先地区设置机动车出入口。

5.5     沿港路、明珠道、永安路和北山大道围合区域内的道路，远期所有区域内禁止大型货车通行。

5.6     旧村安置用地内道路，在满足周边道路衔接和相关规范的前提下，根据批准的旧村搬迁改造规划可以略有调整，但须报市规划主管部门审定。

5.7     本片区内规划社会公共停车场库7座，均为独立占地，总用地面积18.04公顷。所有停车场库均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专用。

5.8     本片区内设区级公交客运枢纽站一个，占地1.11公顷；公交综合车场一个，占地1.24公顷。

5.9     鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，人行通道应满足以下要求：

（1）醒目；行人可直穿；

（2）每日通行时间至少为6:00～22:00；

（3）最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。

5.10     穿越本片区的平盐铁路远期以复线控制，沿线地块的开发应考虑远期铁路和轻轨建设的要求。

6.城市设计要求及其他有关规定

6.1     本片区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则：

（1）师法自然，依山就海，保护和利用本片区良好的自然生态环境。

（2）创造现代化港口物流园区新形象。

（3）以人为本，塑造亲切宜人的人居环境。

6.2     本片区内的城市形态设计应遵循下列原则：

（1）结合功能结构，形成仓储物流、居住生活等各具特色的景观特色分区。各个景观分区的建筑形式和色彩构成上要相互协调，同时要突出特色。

（2）在高度分区上，盐田路和东海道交叉口地区为本片区制高点，建筑高度向四周逐渐降低。沿港路在保税区人行出入口和道海道交叉区域，可以布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。

6.3     本片区内的公共空间设计应遵循下列原则：

（1）东海道通过人行步道、广场、小品设施以及建筑底层空间设计，形成一个富有活力和亲切宜人的公共生活空间。

（2）人行步道系统将城市内部各公园和公共服务设施串联为一个系统，并与主要道路相接，形成环绕和贯穿整个居住区的步行网络。本次图则确定的人行步道系统指东海四街、盐田四街、洪安二街与盐田河绿带构成的环状步行网。

（3）本片区内的公共空间和公共设施必须为所有人（包括残疾人）提供安全舒适的通道。

6.4      本片区内的绿化系统遵循下列原则：

（1）城市公共绿化系统结合各居住区和活动规律就近布置，方便居民的休闲和游憩。

（2）主干道两侧按规划设置绿化隔离带，与行道树、绿地、设施形成完整的道路绿化。

（3）在仓储区和居住区之间应按规划留有绿化隔离带，在平盐铁路的南侧也留有绿化隔离带，减少铁路对居住区的影响。

（4）对规划区内的山体、自然生态用地，结合《深圳市基本生态控制线管理规定》的要求予以保护，严禁盲目开发和破坏。对于道路、市政设施建设以及建筑造成的自然山体破坏必须进行植被复原和相关保护措施。

（5）各项规划绿地应严格按照规划“图表”实施建设，禁止任何商业开发行为侵占绿地。

6.5     本片区内的城市景观设计应遵循以下原则：

（1）通过对建筑高度的控制，形成具有韵律和节奏、有层次感的城市天际轮廓线。

（2）重点处理沿港路和东海道的景观界面，沿港路通过绿化和建筑的融合来创造现代化港口的景观形象；东海道通过建筑群体的组合形成富有韵律的城市景观界面。

（3）在建筑形式和色彩上，应反映现代化港口地区的风貌特征，以简洁、明快、大方的现代风格为主。