| 1.0.1《暂行规定》的第二条规定：“城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域”；第六条规定：“各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告”。
《实施意见》中规定：“市城改办会同市规划局组织制定城中村改造专项规划的技术规范，报市城市规划委员会批准实施”。
1.0.2 按《实施意见》与《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》的规定，深圳市城中村改造模式分为综合整治和全面改造两种类型。
1．综合整治
综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治型项目一般可按下述条件进行界定：（1）除公益性设施外，建筑总量不增加；（2）不涉及房地产开发行为。
《实施意见》中规定：“此类项目可不编制城中村改造专项规划，由区政府编制‘城中村环境综合整治规划’并组织实施”。
2．全面改造
全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景 观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。根据城市规划要求和城中村的具体情况，全面改造可以采取异地重建、整体拆建和局部拆建等模式。其中，整体拆建指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30%以上的项目；局部拆建指改造率不足30%的项目。
《实施意见》中规定：“全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村改造专项规划的技术规范要求，其专项规划由市规划主管部门审查批准”。
1.0.3 《实施意见》中规定：“城中村改造规划包括全市城中村改造总体规划纲要和城中村专项规划两个层次。总体规划纲要是对全市城中村改造工作进行规划管理和编制专项规划的依据；专项规划是对规划范围内城中村改造项目进行规划管理的依据”；“专项规划应当具体研究各城中村的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定各村改造的目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求”。
1.0.4 《暂行规定》的第十条规定：“除市政基础设施和公共设施建设项目之外，城中村改造实行整体开发制度”。
《实施意见》中规定：“专项规划原则上以原行政村为单位编制，规划范围以城中村改造的范围为基础，结合其所在地块的特点及规划路网结构确定”；“各城中村改造范围为依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地范围内的建成区域，其具体界线由各区政府提出，报领导小组审查通过后由市规划、国土房产部门落实。特区内各区提出城中村改造范围时，应以市国土房产部门划定的各集体股份合作公司保留使用的红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加的用地面积不得超过原划红线用地面积的10％，并且最大不超过3000平方米。宝安、龙岗两区应根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等法规和规范性文件及各层次城市规划，在城市化土地转制后划定各集体股份合作公司保留使用的非农建设用地范围的基础上，提出城中村改造范围”。
考虑到特区外原行政村规模较大，非农建设用地的分布较散，以及在原村民小组（自然村）基础上成立的集体股份合作公司对集体经济发展和土地利用拥有较强的主导权，所以特区外城中村改造专项规划编制区的划定调整为以原行政村或村民小组为单元。
城中村改造专项规划不能孤立地仅就城中村改造范围进行考虑，而应当依据相关上层次规划，与周边地区的规划、建设现状相衔接，有利于实现整体开发制度和实施城市规划管理，统筹安排各类公共和市政配套设施。一般情况下，城中村改造专项规划编制区可能涉及以下4种情况的用地：（1）由村集体股份合作公司保留使用的红线范围内的建成区域，可以包括已经建成的私房建设区、集体宿舍和工商业发展用地等多种功能的用地，是城中村改造政策的适用范围；（2）上述红线范围内的发展用地，如果没有编制详细规划，可以根据规划管理的需要纳入专项规划编制区；（3）原村民和村集体突破红线建设的实际建成区，应当结合违法建筑查处的工作，纳入专项规划编制区；（4）与上述3种用地邻接且位于共同的城市规划路网围合街区内的其他用地，如果没有编制详细规划，可以根据规划管理的需要纳入专项规划编制区。
 图1：城中村的改造范围和规划范围
为了有利于推动城中村居住环境的全面改善，并保障城中村改造与城市整体利益一致，在一些多个城中村集中分布，而单个城中村用地规模较小，相关配套设施需整体协调安排的地区，应当将相关城中村及相邻城市地块划进统一的规划区；在一些偏远地区，单个城中村规模较小，与其它建设用地距离较远的，应当积极创造条件，鼓励实施异地重建，并与重建地区的相关用地进行统筹规划。
1.0.5 城中村改造专项规划既是指导城中村全面改造项目实施操作的重要技术文件，也是规划主管部门对改造项目进行规划管理的技术手段，还是其他相关部门落实有关政策、对城中村改造项目进行管理的重要依据，需要满足多方面要求，解决城中村改造的特殊性问题。
城中村改造专项规划编制的内容和深度应当符合规划对象的特点，满足规划管理的需要。考虑到特区外的大多数城中村规模较大，在实际确定规划编制区范围时，其中超出改造范围的用地规模也可能较大，且特区外法定图则层次规划的覆盖率极低，因此，为便于规划管理并保持规划控制的适当弹性，此类型城中村改造专项规划应以法定图则深度为主；特区内的城中村一般规模较小，所在地区通常有法定图则或同深度的规划覆盖，仅城中村改造专项规划编制区由于种种原因而“开天窗”，因此，此类型城中村改造专项规划应以详细蓝图深度为主。
在同一个城中村改造专项规划编制区内，为了保障改造顺利实施并有利于促进整体环境的改善，应当将拆除改造区与保留整治区统筹考虑，并在规划中提出保障综合整治工作同时按时序开展的措施。
3.1.1 在深圳市大多数城中村内部，同一个村不同地段的环境面貌往往差异较大，甚至形成所谓“新村”、“旧村”的分别，在开展城中村的全面改造时，除了部分现状建设水平较差、与城市冲突较大的地段需要拆除改造外，也可能将同一个村内的部分条件较好的地段予以保留，同时必须开展综合整治工作，以促进城中村环境面貌的整体改善。因此，在城中村改造专项规划中，就可能将规划编制区划分为拆除改造区和保留整治区两个部分：
A. 拆除改造区：将现状建筑拆除，并根据城市规划要求对土地重新利用的区域。根据规划，拆除改造区内也可以有个别的保留建筑（包括有特殊历史文化价值的建筑和质量较好不必拆除的建筑等），拆除后的土地可以用于公益性设施建设、房地产开发或公共开敞空间等。一个独立的拆除改造区的用地规模一般不应小于3000平方米。
B. 保留整治区：现状建筑基本保留，并同时开展综合整治的区域。在保留整治区内，除了少量公益性设施外，不应有新的建筑物，即不得有新的房地产开发建设。
《实施意见》中规定城中村的改造专项规划应当包括以下主要内容：
（2）分析城中村的主要属性和特征，将总体规划纲要中的相关规定具体化；
（3）结合周边地区城市规划，研究确定各城中村改造的目标和功能定位；
（4）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；
（5）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局；
（6）提出规划实施时序和实施措施，制定土地利用和建设管理规定；必要时，提出保护或延续社区文化、改善社区管理的建议。
3.1.3 按照《深圳市城市规划标准与准则》，组团级容积率达到2.5以上的居住用地，其建筑布局应是高层建筑为主。此种情况下，为了保证建设项目的空间环境质量，且避免高层建筑对城市景观的不利影响，专项规划必须进行建筑空间布局，并分析其对城市景观的影响。
3.1.4 在城中村改造专项规划中对保留整治区的整治目标、范围和分区、工作内容及实施时序计划做出统一安排，有利于把握城中村的整体特征，平衡拆除改造工作与综合整治工作的利益关系，保障综合整治工作能够按计划和规划实施，促进城中村环境的整体改善。
另一方面，由于实施综合整治工作的主体是各区政府及集体股份合作公司，综合整治工作也不易对城市发展目标和城市整体利益带来不利影响，因此，全面改造项目中保留整治区的具体的“环境综合整治规划”应当由各区政府根据城中村改造专项规划中的控制要求另行编制。
3.3.3 向有关部门调查清楚规划编制区内各种用地权属情况，是城中村改造专项规划编制工作的重要内容，其调查结果是确定适用城中村改造优惠政策的改造范围和对改造规划方案进行经济可行性评价的重要依据。
深圳的城中村在实行城市化转制后，原农村集体经济组织的继受单位一般为集体股份合作公司，按照各种规定由集体股份合作公司保留使用的非农建设用地一般包括历史上为各村划定的宅基地和工商发展用地、征地返还和拆迁安置用地、特区外土地城市化转制过程中划归各村保留使用的各类非农建设用地以及各村集体股份合作公司通过市场渠道取得的国有建设用地等。
3.3.4 向有关部门调查清楚规划编制区内建筑物的各种情况，是城中村改造专项规划编制工作的重要内容，其调查结果是估算城中村改造拆迁补偿安置成本和对改造规划方案进行经济可行性评价的重要依据。
城中村改造是一项政策性很强的工作，对其建筑物状况的调查要特别注意落实有关政策要求，并取得有关部门认可。由于1999年3月5日是《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布施行的日期，也是《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》界定历史遗留违法私房和历史遗留生产经营性违法建筑的时间点，2004年10月28日是《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》发布实施的日期，因此，区分这两个时间点前后的建筑物，并调查建筑物合法与否及违法建筑处理的情况，是很有必要的。
通过改造策略分区，可以明确规划编制区内的拆除区域和保留区域，进一步更可区分拆除后重建或建设公益性设施的区域、拆除后不建的区域、文物或历史建筑保护的区域、保留开展综合整治的区域、完全保留现状的区域等。
研究确定改造策略分区时，应将规划编制区内属于和不属于城中村改造范围的用地统筹考虑，但可结合具体区分表达。
城中村改造是一项政策性很强的工作，对其人口状况的调查要特别注意落实有关政策要求，并取得有关部门认可。依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，特区内原村民是指“截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员”；特区内一户是指“截止1993年1月1日公安机关登记在册并参加农村集体经济组织劳动分红的户籍单位”。依据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，特区外城中村原村民的户籍户数、人口数“以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准”。
3.4.4 城中村改造的重要目标之一是改善城中村地区的居住环境，特别是要提高各类公益性设施的服务水平，因此，调查清楚城中村改造专项规划编制区内公共配套设施、道路交通及市政公用设施的情况，并分析其使用状况和需求，是确定城中村改造目标，制定改造策略和具体方案的重要依据。
3.4.10 城中村改造项目中主要技术经济指标的确定，应当综合考虑以下4个方面的因素：
A. 上层次规划及相关规划要求，可能是直接的要求，也可能是通过建筑限高、城市设计要求、配套设施要求等提出间接限制；
B. 规划编制区的条件，主要限定了项目的物业功能和区域承载能力；
C. 经济可行性分析，是对改造项目市场动力的评价，据此可提出公共财政干预的方案；
D. 必要时进行建筑空间布局研究，以评价改造项目的空间环境质量和可行性。 |
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