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根据居住用地建设现状，适应将深圳市建设成为国际化城市和“最适宜居住的城市”的目标和要求，取国标规定（20%？30%）的上限是合适的。同时要改变特区内外采用不同标准的“二元”做法，将全市居住用地占建设用地比例控制为25%？30%，主要指导城市总体规划的编制和修订。但在编制总体规划以下层次规划时，由于不同的分区、功能组团的用地现状及潜力、功能定位和发展目标不同，不宜简单采用一个统一的用地比例和人均指标，应在总体规划及其它上层次规划所确定的指导原则下根据本地区的发展要求因地制宜确定相关控制指标。 |
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3.2.2 |
不同人口规模的居住用地，应配置不同层次的配套设施，才能满足居民的物质与文化生活不同层次的要求，居住用地的配套设施类型和标准应与居住人口规模相适应。这些内容在本标准与准则第4章的表4.3中做出了具体规定，编制规划时应遵照执行。 |
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3.2.3 |
本条和表3.2.3，是依据2002年修订后的国家强制性规范《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的3.0.3条和表3.0.3制定的。深圳采用的是建筑气候区划Ⅳ的指标，本次修订后的各项指标均与国家标准保持一致，但与《标准与准则》（97版）相比有所调整，使用时要注意。在深圳，居住用地人均控制指标主要由住宅区分级规模和住宅层数两项因素确定。本标准在规划设计中运用时，应注意：
（1）表3.2.3按住宅层数不同分为独立式住宅、低层、多层、中高层和高层，对各种层数混合形式的居住用地，可采用相应的接近指标。
（2）在使用表3.2.3和具体选用指标幅度时，要考虑住宅日照间距、层数和结构、面积标准以及该地区的用地紧张程度等主要因素。住宅建筑面积标准高的采用上限或接近上限指标，住宅建筑面积标准低的采用下限或接近下限指标。 |
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3.2.4 |
表3.2.4的指标是在根据表3.1.1的居住用地分级人口规模指标和表3.2.3的居住用地人均控制指标初步进行计算的基础上，再对深圳市目前已经建成的数十个居住小区和组团进行了调查和验证，并对计算结果校正后确定的，作为编制规划时确定居住小区和组团用地规模的指导性标准。 |
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3.2.5 |
居住用地包括住宅用地、住宅区配套设施用地、住宅区道路用地和住宅区绿地四部分，它们之间的比例关系及人均用地水平反映了土地使用的合理性和经济性，是规划设计时必须统计的指标。在住宅规划区内还可能存在一些与居住用地没有直接配套关系的其它用地，如外围道路或保留的企事业单位和非城市建设用地等，这些都不能参与用地平衡，不应纳入居住用地统计中。在具体使用表3.2.5时，要按居住用地的实际规模确定表格名称及相关用地的名称。如规模为小区，则表格名称相应为“居住小区用地统计表”。表中各项指标的计算，应符合下列规定：
（1）底层设公共建筑的住宅或住宅公建综合楼用地面积应按下列规定确定：按住宅和公共建筑各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和配套设施用地；底层公共建筑突出于上部住宅或占有专用场院或因公共建筑需要后退红线的用地，均应计入配套设施用地；底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该建筑总建筑面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内。
（2）绿地面积应按本条文说明3.5.2的规定确定。
（3）住宅区道路用地面积应按下列规定确定：住宅区内道路按路面宽度计算，设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。 |
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3.2.6 |
表3.2.6所列项目是根据国家强制性规范《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的11.0.1条和表11.0.1所规定的必要指标而确定的。
居住区规模可以通过用地、建筑与人口（户、套）三方面内容得到反映，除用地外，人口（户、套）、住宅和配建公共设施的建筑面积及其总量也是基本数据，属必要指标。
平均层数与住宅建筑密度关系密切，是基本数据，属必要指标；高、中高层住宅比例也是住宅建设中的控制标准，属必要指标；毛密度是反映住宅区用地中的总指标，反映了在总体上相对的经济合理性，所以它对开发的经济效益、征地的数量等具有很重要的控制作用。住宅建筑套密度是一个日渐被人认识和重视的指标，在详细规划的实施阶段根据户型的比例及标准的要求等去选定住宅类型后，可以通过居住总用地、住宅用地等基本数据计算；住宅容积率是根据住宅区的用地条件、建筑气候分区、日照要求及住宅层数等因素对住宅建设进行控制的指标，是一个实用性很强的控制住宅区环境质量的重要指标之一，属必要指标；总建筑容积率是每公顷居住用地内住宅和配套设施建筑的建筑面积之和，它可由居住用地内的总建筑面积推算出来。由于配套设施在控制性详细规划阶段还没有进行单体设计而是按指标估算，因配建的公建与住宅建筑面积有一定的比例关系，即住宅是基数，住宅量一旦确定，配建公建量也相应确定，因而以住宅建筑面积的毛、净容积率、建筑容积率为常用的必要指标。
环境质量主要反映在空地率和绿地率等指标上。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位1.00，空地率=1－住宅建筑净密度。住宅区的空地率习惯上以建筑毛密度反映，即住宅区的空地率=1－建筑（毛）密度。住宅建筑净密度和建筑毛密度越低，其对应的空地率就越高，可为环境质量的提高提供更多的用地。绿地率是反映住宅区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件，都属必要指标。
住宅区建筑密度是住宅区内各类建筑的基底总面积与住宅区用地面积的比率（%），是住宅区重要的环境指标，属必要指标。
另外，依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93），居住用地规划设计可选用的技术经济指标还包括高层住宅比例、人口净密度、拆建比、土地开发费和住宅单方综合造价等，但不属必要指标。 |
3.3 |
开发控制 |
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3.3.1 |
居住用地的建筑密度和容积率是决定居住环境质量的重要因素。表3.3.1是参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）表5.0.6.1和表5.0.6－2的有关内容和指标，根据深圳的具体实际情况进行了必要调整后制定的。该表既是编制法定图则时确定用地开发强度的依据，也是对尚未编制法定图则的地区提规划设计要点时确定建筑密度和容积率的依据。《标准与准则》（97版）对于居住用地开发强度的规定与国家标准是基本一致的，都只做出建筑密度和容积率最大值的规定。本次修订中，为适应将深圳建设成为国际化城市和“最适宜居住的城市”的目标要求，针对目前深圳居住用地开发中存在着盲目提高容积率以获取更大的经济效益而忽视居住环境质量的问题和倾向，在制定最大容积率指标时，对《标准与准则》（97版）规定的部分指标进行了适当降低，将高层小区的容积率由3.2调低为2.8，高层组团的容积率由3.5调低为3.2，以满足严格控制城市开发强度、提高居住环境质量的需要。 |
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3.3.2 |
零散用地开发控制 |
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规模小于组团的零散居住用地开发在用地构成、公共设施配套等方面有其特殊性，参照组团、小区的用地控制指标存在指导性不强、难以操作等问题。结合深圳多年的实践经验和实际需要，本条款对于小于10000平方米的用地做出特别规定要求。 |
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（1）当地块面积小至一定规模时，若仍进行居住用途的开发，必然因为用地局促而产生一些无法解决的环境问题和设施配套问题，也不利于城市整体景观。《标准与准则》（97版）规定的零散居住用地下限指标为2000平方米，根据当前深圳城市发展的实际情况和城市发展新目标的要求，有必要将这一下限指标提高。本次修订工作确定零散居住用地面积规模下限指标为3000平方米，低于该下限的用地已经不适宜单独用于居住开发。此外，确定零散用地作为居住用地开发时应考虑以下几个因素：保证一定的建设量，从而保证一定的人际交往范围和居住质量；建筑面宽和进深满足建筑间距的要求，不能影响周围地段开发；满足消防和退让红线的要求；建筑面宽和进深适合居住建筑的要求。 |
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（2）零散居住用地的容积率和建筑密度的确定较为复杂，宜采用个案方式处理。具体方法是依据所在地块的法定图则或其它规划先编制详细蓝图，再结合周围地区的设施配套和环境影响情况，确定容积率和建筑密度。 |
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（3）由于基地面积十分有限，往往造成空地零散、绿地率指标过小。而零散的空地也只能形成宅旁绿地，难以形成有效的公共绿地，这些都降低了居住质量。因此应对绿地率指标进行控制，采纳旧区的绿地率指标25%作为下限标准易于操作。 |
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（4）为保证有限的地表面积用于组织公共活动，其停车位宜通过建设地下停车场的方式来解决。 |
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3.3.3 |
城中村改造 |
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3.3.3.1 |
城中村是指在农村城市化过程中，在原农村居民点上形成的与城市环境反差鲜明的特殊居住区，也被称为旧村、新村或老屋村。依据《深圳市城中村改造规定》（送审稿），并与1992年深圳市政府划定的旧村改造范围相区别，本标准与准则采用“城中村”这个名称，并采用《深圳市城中村改造规定》（送审稿）的定义。 |
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3.3.3.2 |
城中村改造项目的规模过小，将难以达到提高配套设施标准和改善居住环境的目的。《深圳市城中村改造规定》（送审稿）的第14条规定：“城中村改造项目的用地范围应为用地规模2公顷以上的成片的已建成地段。重要的景观地段或整村改造的，可不受此规模限制。”依据上述规定，制定本条款。 |
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3.3.3.3 |
城中村现状容积率普遍较高，若按照一般居住用地的要求控制开发强度，必然造成拆迁补偿成本太高，使得改造项目因无利可图而无法实施。为解决这一矛盾，《深圳市城中村改造规定》（送审稿）中对开发强度提出了以容积率和地价双重调节的措施，使得容积率的确定与经济利益及政策因素关系十分密切。因此，城中村改造仍然需要严格控制开发强度以保证政策实施的公平性，应先编制改造规划，依据规划要求确定建筑密度和容积率；同时要满足与居住建筑建设相关的其他技术规定的要求，达到改善居住环境、提高生活质量的目的。 |
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3.3.3.4 |
城中村目前存在的突出问题主要表现为市政和公共设施配套不齐全及安全隐患严重，这也成为城中村改造的主要目的和要求。 |
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3.3.3.5 |
环境质量低下、城市景观急需美化整治是城中村存在的另一突出问题。《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）7.0.2.3条规定：“绿地率：新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。”因此将城中村改造绿地率的下限定为25%，也与本标准与准则3.5.3条的规定保持一致。 |
3.4 |
住宅区内道路 |
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3.4.1 |
本条是参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的第8节有关条款而制定，作为住宅区道路规划设计的指导性标准。具体要求是： |
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（1）住宅区的主要道路既要通顺又要避免外部车辆和行人的穿行，道路网应避免形成四通八达的格局；要求道路的线形尽可能顺畅，不要出现生硬弯折，以方便消防、救护、搬家及清运垃圾等机动车辆的转弯和出入，但内外联系道路要通而不畅以避免过境车辆穿越小区或组团；
（2）应对日益明显的小汽车进入家庭的形势，住宅区道路的车行系统和人行系统必须合理规划，既保证车辆行驶和停放的方便，又要保证行人的安全。应尽量将车行系统和人行系统分别设置，避免人车混行；
（3）应使住宅楼的布局与内部道路有密切联系，以利于道路的命名及有规律地编排门楼号，从而有效减少外部人员来访的往返奔波；
（4）良好的道路网应该是在满足交通功能的前提下，尽可能用最低限度的道路长度和道路用地；方便的交通并不意味着必须有众多横竖交叉的道路，而是需要一个既符合交通要求又结构简捷的路网；
（5）在旧区改造中，道路网的规划要综合考虑城市原有的地上和地下建筑及市政设施条件，避免大拆大改而增加改建投资；对于需要重点保护的有历史文化价值的传统风貌地段，必须尽量保留原有道路的格局，包括道路宽度和线型、广场出入口及桥涵等，并结合规划要求使传统的道路格局与现代化城市交通组织及设施（机动车交通、停车场库、立交桥、地铁出入口等）相协调；
（6）道路规划要与抗震防灾规划相结合。根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的第8节的规定：“在地震烈度不低于6度的地区，应考虑防灾救灾要求”，住宅区内部的道路应考虑到人员避震疏散的需要，必须保证有通畅的疏散通道，并在因地震诱发的如电气火灾、水管破裂及煤气泄漏等次生灾害时，能够保证消防、救护及工程救险等车辆的出入。 |
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3.4.2 |
本条是关于住宅区道路规划设计的规定和标准，要注意以下几个方面的问题： |
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（1）对住宅区与外部联系的出入口数量作了原则性规定。为了避免小区道路出现尽端式格局，从而保证消防、救灾及人员疏散的可靠性，居住小区对外出入口不少于2个。即使小区和组团实施独立的管理，也应按规定设置出入口，供应急时使用；
（2）为了便于残疾人和老人等弱势群体在住宅区内的出入方便，应在住宅区通向各类公共设施的主要路段设置无障碍通行设施。无障碍交通规划设计的主要依据是满足轮椅和盲人的出行需要，具体技术规定可详见《为方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》（JGJ50－88）；
（3）住宅区内道路纵坡的控制指标是根据深圳多年实践而确定的，规定机动车最大纵坡为10%，比国家的同类标准提高了2%；非机动车道最大纵坡不超过3%。
（4）《标准与准则》（97版）依据国家规范，将住宅区道路分为小区路、组团路和宅间小路三个等级，并制定了不同级别道路的宽度控制指标。但随着住宅开发市场化、多样化和小汽车进入家庭的趋势日益显著，特别是人车分流道路系统的设置，以往严格的道路分级模式已不适用于目前深圳住宅区规划和建设的实际情况。因此在本次修订中将《标准与准则》（97版）关于道路分级的规定和有关控制指标取消。
（5）条文3.4.2.5款规定的机动车道路转弯半径是指机动车道路路面内边缘的转弯半径。广东省标准《居住小区技术规范》（DBJ15-11-94）对道路最小转弯半径的规定是：Ⅰ类小区的主道、次道和支道分别为20米、15米和12米；Ⅱ类小区的主道、次道和支道分别为15米、12米和9米；Ⅲ类小区的主道、次道和支道分别为12米、9米和9米；地形条件困难时，除陡坡处外，最小转弯半径可减少至3米。而根据深圳本地的实际情况，住宅区多为小区和组团的规模，住宅区道路很少出现类似于广东省标准中的主道这样的居住区级道路，将15米或20米作为最小道路转弯半径控制指标显得过大；而且深圳市城市用地十分紧张，过大的道路转弯半径既不利于土地的集约高效利用，也不便于控制住宅区内的行车速度以保证安全。因此，本条规定的机动车道路最小转弯半径宜采用广东省标准中次道的下限标准，控制在9？12米，地形条件困难时可减少至3米。
（6）3.4.2.5款中对最小会车和停车视距的规定根据广东省标准《居住小区技术规范》（DBJ15-11-94）而制定。在住宅区道路设计中，住宅区道路与城市道路交接时应尽量采用正交，以简化路口的交通组织。按照道路设计规定，道路交角在90°±15°范围内都可视为正交型路口，因此规定住宅区道路与城市道路的交角不宜小于75°。当道路相接时的交角超出上述范围时，可在住宅区道路的出口路段增设平曲线弯道来满足要求。
（7）《标准与准则》（97版）中原有的建筑物长度、尽端式道路等与消防要求有关的规定在本次修订中统一纳入本标准与准则第19章，以避免重复。 |
3.5 |
住宅区绿地 |
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3.5.1 |
住宅区绿地的定义和内容依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）7.0.1条制定。 |
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3.5.2 |
绿地率是指住宅区内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地（包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地上或半地下建筑的屋顶绿地）面积的总和占住宅区用地总面积的比率，是衡量住宅区环境质量的重要标志。本条款的绿地率指标是依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）7.0.2.3条制定的。
依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）11.0.2.4条的规定，绿地面积应按如下方法确定：
（1）宅旁（宅间）绿地面积：绿地边界对住宅区内道路算到路边，当有人行便道时算到便道边，沿城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。详见图3.5.2－1；
（2）道路绿地面积：以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；
（3）院落式组团绿地面积：绿地边界距住宅区道路路边1.0米；当有人行便道时算到便道边；临城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米。详见图3.5.2－2和图3.5.2－3。
 图3.5.2-3 开敞型院落式组团绿地示意图 |
